Guide d’achat immobilier au Portugal

Vous avez un projet d’achat au Portugal? Suivez le guide !

Votre projet d’achat

Que faut-il prendre en compte avant d’acheter un appartement ou une maison au Portugal ?


Acquérir son logement à l’étranger ne doit pas se faire sans un minimum d’organisation et de préparation. Durant votre processus d’achat au Portugal, vous allez passer par différentes phases.

Financement

Législation locale

Impôts et Taxes

Chacune d’elles nécessite des choix à faire et des démarches à suivre.

Voici donc un guide pour savoir comment acheter un bien immobilier au Portugal en limitant les risques.

Faites appel à un de nos chasseurs immobiliers pour définir avec lui les critères du logement que vous souhaitez acheter.

Plus vous affinerez vos besoins et désirs, et plus votre chasseur immobilier pourra être efficace ensuite dans la recherche de la maison idéale.


La liste des éléments à étudier peut être longue :

  1. Secteurs géographiques privilégiés ?
  2. Superficie totale de la maison (minimale, maximale) ?
  3. Nombre de chambres ?
  4. Avec ou sans garage ?
  5. Avec un jardin ? Si oui, quelle superficie idéale ?
  6. Accepterez-vous une mitoyenneté ?
  7. Avec une cuisine séparée ou ouverte ?
  8. Une piscine est-elle indispensable ?
  9. Êtes-vous prêt à effectuer des travaux importants ? De petits travaux d’aménagement ?
  10. Préférez-vous une maison de plain-pied ou au contraire, une avec différents étages ?  Etc.

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Règlement Général sur la Protection des Données RGPD
En soumettant ce formulaire, vous avez accepté que les informations saisies dans ce dernier soient utilisées pour permettre de vous recontacter, dans le cadre de la relation commerciale qui peut en découler, conformément au nouveau règlement sur la protection des données et à notre politique de protection des données personnelles sur cette page. Vos données seront conservées pendant 24 mois. Vous pouvez modifier ou supprimer vos données personnelles en nous contactant par e-mail à l’adresse : rgpd@tagusproperty.com

Que vous recherchiez seule ou par l’intermédiaire d’un chasseur de biens, toutes les réponses à ces questions vous permettront de gagner du temps. Cela pourra également vous éviter des visites inutiles.

Les réponses à ces questions ne sont pas si évidentes que cela, surtout si vous achetez à deux. Il faudra trouver des compromis entre les souhaits de chacun.

Vous avez défini la maison de vos rêves, celle qui rassemble tous vos critères ?

FINANCEMENT

De quel montant disposez-vous pour réaliser cet achat au Portugal?

Parlons de votre projet

Quel est votre budget pour financer cet achat?


L’étape préalable à tout projet d’achat est de vérifier votre capacité financière afin de déterminer le budget maximum que vous pouvez allouer à cet investissement.

En calculant les sommes dont vous pouvez disposer par ces trois moyens, vous aurez une idée précise de votre budget.

Pour augmenter votre capacité financière et apprendre à en réduire le coût, utilisez nos guides pour améliorer votre financement immobilier.

À ce point-là, vous savez désormais ce que vous voulez, vous savez de combien d’argent vous disposez pour cette acquisition, vous devez maintenant prendre le maximum de renseignements sur le marché immobilier dans la ville ou le quartier ciblé.

Partagez votre projet immobilier avec TAGUS PROPERTY et bénéficiez de nos conseils pour acheter votre maison au Portugal.

Quels sont les solutions de financement pour acheter un bien immobilier au Portugal?


Emprunt immobilier au Portugal: demande de crédit et prêt bancaire au Portugal

Pas simple, pour un acheteur étranger, de trouver un financement pour un achat immobilier au Portugal. Souvent, les banques françaises se montrent réticentes à cette idée, la majorité des cas ceci est dû au fait qu’elles ne peuvent pas hypothéquer un bien à l’étranger.

La meilleure solution est donc de faire une demande de prêt auprès d’une banque portugaise.

C’est pourquoi TAGUS PROPERTY travaille avec des partenaires qui ont l’habitude de ce type de demandes et qui aident les acquéreurs et investisseurs français à acheter au Portugal.

Notre partenaire en financement possède un pôle francophone dédié aux demandes de prêts pour les achats immobiliers au Portugal et en octroi des centaines par an à nos clients.


Nos banques partenaires en charge des demandes de prêts au Portugal sont francophones !

Tagus Property – Chasseur Immobilier au Portugal

Tous vos besoins financiers

Agissant de façon transversale dans tous les domaines de la prestation de services financiers, en tant que banque pour particuliers, entreprises, d’investissement, de gestion d’actifs et d’assurances, notre partenaire assure une large couverture des besoins financiers de nos clients.

Le conseil, la disponibilité, le tout en français

En ouvrant un compte auprès de notre partenaire, vous aurez accès à un gestionnaire francophone dédié qui travaille avec vous afin de trouver les meilleures solutions pour planifier votre avenir et gérer votre activité financière quotidienne. Votre nouveau conseiller possède les outils et les connaissances nécessaires pour vous donner les meilleurs conseils concernant vos investissements. Toujours disponible, que ce soit par téléphone, portable ou email.

Prêts Hypothécaires

Notre partenaire propose des prêts hypothécaires pour financer votre achat immobilier au Portugal:
– Durée de remboursement du prêt jusqu’à 30 ans, âge maximal de l’emprunteur à la date de dernière échéance : 75 ans;
– Apport minimum : 30 à 35%.
– Montant minimum du prêt : 75 000 €.

Faire une demande de crédit immobilier au Portugal

Contactez-nous pour trouver les meilleures solutions pour votre demande de prêt immobilier au Portugal.

LÉGISLATION LOCALE

Toutes les informations juridiques pour l’achat d’un bien immobilier Portugal

Étude gratuite de votre projet

Quel est le processus juridique d’achat d’un bien immobilier Portugal?


Les étapes d’un achat réussi

L’achat d’un logement au Portugal est un processus différent qu’en France. Les lois et les règles au Portugal sont tout à fait différentes. Sans connaissance de ce processus portugais, vous pouvez être confronté à des risques inattendus.

  1. La réservation ;
  2. L’engagement d’un avocat ;
  3. La signature du compromis de vente ;
  4. L’établissement de l’acte de vente.

Il faut passer cette procédure par étapes et nous vous guidons pendant ce processus du début à la fin. Nous allons expliquer chaque étape une par une afin de vous donner une idée de cette procédure.

Étape nº1 – réservation du bien

Quand vous avez trouvé votre logement idéal et votre offre a été acceptée, vous pouvez faire une réservation. Cette réservation implique un paiement, en général de 5 000 €, – (ceci dépend de la valeur du bien immobilier).

Ce montant sera versé sur un compte séquestre (de votre avocat ou de l’agence immobilière) jusqu’au moment où le « CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda » (compromis de vente) sera signé.

Si vous ne faites pas de réservation avant la signature du compromis de vente, le bien immobilier restera toujours en vente. Cette réservation prévient (en théorie) que le bien immobilier ne soit vendu aux autres intéressés jusqu’à la signature du compromis de vente.

Pendant cette période de réservation, notre avocat doit se plonger dans quelques affaires autour du bien immobilier en question (par exemple : hypothèques, clauses limitatives, permis de construire nécessaires). Il est important que votre avocat l’accomplisse avant la signature du compromis de vente, pour que les informations sur votre bien immobilier soient au courant.

Afin de prévenir que le bien immobilier sera vendu aux autres intéressés, cette réservation est une possibilité mais est souvent refusée par les propriétaires.

À noter que le marché immobilier étant très tendu dans certaines villes prisées, la réservation est impossible la plupart du temps car les propriétaires ne veulent pas « bloquer » leurs biens.

Étape nº2 – rôle de l’avocat au Portugal

Si vous décidez d’acheter un certain bien immobilier, vous aurez besoin d’un avocat compétent. Votre avocat est responsable de certains contrôles du bien immobilier en question : s’il y a des saisies/des clauses limitatives/si c’est possible de bâtir (s’il s’agit d’un terrain). L’avocat contrôle également si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) à la « Câmara Municipal » (la mairie) en ce qui concerne le bien immobilier correspond à la situation actuelle.

Ce contrôle a lieu avant la signature du compromis de vente. Cela prévient que vous achetez un bien immobilier construit sans permis ou un bien qui est saisi. Il est d’usage de faire une « Procuração Pública » (la procuration) à un avocat, dans laquelle il y a les conditions sous lesquelles il peut agir.

Si vous n’avez pas pu faire la procuration au Portugal, il est également possible de la faire en France par l’ambassade portugaise et un notaire en France. Néanmoins, nous vous conseillons de la produire directement au Portugal ; cela vous épargne de l’argent et du temps. Les avocats et les frais juridiques varient en général de 1 % à 1,5 % (+TVA). Si vous avez besoin d’une recommandation, nous vous aiderons avec plaisir.

TAGUS PROPERTY possède son propre service juridique spécialisé dans l’immobilier au Portugal.

Étape nº3 — compromis de vente au Portugal

Le compromis de vente sera signé en général quelques jours après la réservation, mais souvent le compromis est signé sans passer par la phase de réservation (surtout actuellement). À partir du moment où il y a un accord sur le prix d’achat, et que les documents et le contrat de promesse d’achat/vente sont approuvés par notre service juridique, les deux parties signent un « CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda » (compromis de vente). À partir de ce moment, l’achat est contraignant pour les deux parties. Toutes les conditions qui ont été acceptées par les deux parties à propos de l’achat sont présentes dans ce compromis de vente.

C’est à vous de décider si vous voulez enregistrer ce compromis de vente chez le notaire.
L’acquéreur verse un acompte de 10 % à 30 % au vendeur. La partie restante du prix d’achat sera payée au moment du transfert de propriété.
L’acompte est également une amende quand l’acquéreur manque à sa parole par rapport aux conditions du compromis de vente. Dans le cas où le vendeur manque à sa parole, c’est lui qui devra payer deux fois l’acompte comme amende à l’acquéreur. Bien que cette règle ne soit pas décrite dans le compromis de vente, c’est la loi au Portugal.
Si les deux parties l’acceptent, il est possible d’ajouter une condition suspensive d’obtention d’un prêt au compromis de vente (cas rare et non prévu par défaut, souvent les propriétaires n’acceptent pas cette clause).
Le plus important à ce stade et avant la signature du compromis est d’avoir un avocat de confiance.

Tous nos avocats sont compétents en matière d’Immobilier, de Fiscalité, RNH, Golden Visa et sont tous francophones.

Étape nº 4 — transfert de propriété

Dans le compromis de vente, il y a une date fixée pour la signature de « l’Escritura Pública » (acte authentique d’achat). En général, c’est 2 à 12 semaines après la signature du CPCV (compromis de vente).

Après avoir signé, l’acte authentique et le bien immobilier sont enregistrés à la  « Conservatória Do Registo Predial (cadastre), le transfert juridique a eu lieu : vous êtes le propriétaire de votre maison de rêve ! Attention : votre avocat doit enregistrer ce transfert au cadastre.
Après que le transfert de propriété a eu lieu, le changement de propriété doit être transmis également au fournisseur d’électricité, à la compagnie du gaz, à la mairie et aux autres institutions administratives.

Attention : ces informations sont données à titre purement indicatif. En aucun cas, nous ne pourrons être tenus responsables des éventuelles erreurs ou informations inexactes. 

Quel est le rôle du notaire au Portugal?

Le Portugal possède un système de lois codifiées, le Code civil, qui suit la même tradition que le Code civil français, le code Napoléon. Il y a cependant des caractéristiques spécifiques à prendre en compte dans chaque régime juridique, lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien immobilier.

L’une d’elles est la distinction du rôle et du statut du notaire au Portugal et en France.

Au Portugal, pour tout ce qui concerne les transactions immobilières, le rôle d’un avocat est similaire à celui du notaire en France, en ceci qu’il peut conseiller l’une des parties dans le contrat d’achat et de vente.

Quand cette démarche fait l’accord des deux parties associées au processus, il peut authentifier lui-même le contrat d’achat, ou demander cette authentification à un collègue de son cabinet. Le notaire, lui, est un officier public indépendant, qui s’occupe de la supervision du transfert de la propriété.

Au Portugal, lors de la signature le l’acte authentique de vente, le notaire (officier public, fonctionnaire de l’État) se contente d’authentifier les signatures et le règlement financier entre vendeur et acheteur. Il n’intervient qu’à la fin pour le contrat final (Escritura).

Il est donc conseillé de recueillir toutes les informations avec un avocat (ou votre banque en cas de crédit demandé) auprès du registre de la propriété et de la Mairie. Il devra également s’assurer que les taxes et charges de copropriété sont à jour.

LE VERSEMENT DE DÉPÔTS BANCAIRES AU PORTUGAL

Le versement de dépôts bancaires, pour le règlement des frais liés à l’achat (frais juridiques, honoraires, impôt de timbre, IMT), ainsi que le montant du bien, peuvent-être effectués et contrôlés par le biais d’un compte bancaire placé sous la supervision d’un cabinet d’avocats ou parfois par certains notaires. Le Barreau des Avocats portugais établit toutes les règles de fonctionnement et de contrôle de ces comptes bancaires.

LE DÉPÔT DE GARANTIE AU PORTUGAL

En cas de signature d’un contrat de promesse d’achat (CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda) avant la signature de l’acte authentique d’achat chez le notaire, le paiement du dépôt de garantie est effectué directement au vendeur au Portugal (pas de compte séquestre chez le notaire comme en France).  La loi portugaise (article 830º du Code civil portugais) spécifie que:

Quel est le rôle de Tagus Property dans le processus d’achat au Portugal?

TAGUS PROPERTY gère des dizaines de transactions par mois et vous assiste à chaque étape du processus d’achat au Portugal.

Nous travaillons toujours dans l’intérêt de nos clients, de la sélection des biens à la signature de l’Acte authentique d’achat, en passant par l’organisation des visites, la négociation du prix, vérification de la conformité des contrats et des documents inhérents au bien convoité.

Nous avons des spécialistes dans chaque domaine et à chaque étape du processus.

TAGUS PROPERTY vous assiste, vous accompagne et s’occupe de toutes les démarche à votre place.

Pour mieux comprendre notre métier, voici nos Méthodes de travail

Au Portugal comme en France, le notaire est un juriste, investi d’une mission d’autorité publique, qui prépare des contrats sous la forme authentique et qui exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

Tagus Property

IMPÔTS ET TAXES À L’ACHAT

Toutes les informations sur les impôts et taxes foncières au Portugal

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Quels sont les impôts et taxes foncières au Portugal?


Convention fiscale France-Portugal

La convention fiscale signée entre la France et le Portugal, en janvier 1971, a pour but premier d’éviter les doubles impositions qui résulteraient d’une perception de revenus entre les deux États. Cette convention fixe les bases de l’assistance administrative franco-portugaise de l’imposition pour les résidents de l’un des 2 pays ayant des intérêts dans l’autre pays.

Les règles d’application varient en fonction de la nature même des revenus perçus.

Hormis certaines exceptions, c’est la résidence fiscale ou la situation géographique de la source du revenu qui va dicter les règles d’imposition.

L’imposition revient à l’État sur le territoire duquel la source du revenu est présente pour : 

L’imposition revient à l’État où réside le bénéficiaire pour les revenus de capitaux mobiliers : intérêts et dividendes

S’agissant des revenus des pensions, l’imposition revient :

La fiscalité au Portugal en résumé

Le statut RNH (résident non habituel) valable 10 ans, non renouvelable, pour les personnes n’ayant pas résidé au Portugal au cours des 5 dernières années:

À l’acquisition: paiement de l´IMT (Impôt Municipal sur les Transmissions d’immeubles à titre onéreux)


RÉSIDENCE PRINCIPALE

MONTANT / TRANCHEPOURCENTAGEABATTEMENT
Jusqu’à 97.407€1%sans abattements
Entre 92.408€ et 126.403€2%avec un abattement de 1848,14€.
De 126.404€ à 172.348€5%avec un abattement de 5640,23€.
De 172.349€ à 287.213€7%avec un abattement de 9087,19€.
De 287.214€ à 574.323€8%avec un abattement de 11959,32€.
Au dessus de 574.323€taux fixe de 6%

BIENS DESTINÉS À UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE OU À LA LOCATION

MONTANT / TRANCHEPOURCENTAGEABATTEMENT
Jusqu’à 97.407€1%sans abattements.
Entre 92.408€ et 126.403€2%avec un abattement de 924,07€.
De 126.404€ à 172.348€5%avec un abattement de 4716,16€.
De 172.349€ à 287.213€7%avec un abattement de 8163,12€.
De 287.214€ à 574.323€8%avec un abattement de 11035,25€.
Au dessus de 574.323€taux fixe de 6%

L’IMT et les droits de timbre ne sont acquittés qu’une seule fois, lors de l’achat.

Paiement des droits de timbre


C’est un impôt fixe de 0,8% calculé sur la valeur de l’achat (Imposto do Selo), ou la valeur fiscale, lorsque cette dernière est supérieure.

Impôts fonciers au Portugal – IMI


Sur la possession:
IMI (« Impôt Municipal Immobilier »Taxe foncière): entre 0,3 et 0,8% de la valeur fiscale du bien. Annuellement, il y aura lieu au paiement d’un impôt foncier annuel, « IMI », qui est calculé sur la valeur fiscale du bien (souvent 3 à 4 fois moins que la valeur marchande du bien)

Les taux sont les suivants :

(À titre d’exemple, en 2015 à Lisbonne, l’IMI était de 0,3 %)

Cet impôt est acquitté de la façon suivante :

Autres impôts


Certaines mairies perçoivent une taxe pour l’entretien des réseaux d’assainissement. Son montant est fixé par chaque municipalité.

(Les taux ci-dessus mentionnés sont ceux en vigueur en octobre 2015)AIMI (Surtaxe Municipale Immobilière) :

Taux applicables aux personnes physiques et calculés sur la valeur fiscale des biens (3 à 4 fois inférieure à la valeur marchande « réelle »)

Taux applicable aux personnes morales :

  1. IRS (Impôt sur le revenu des personnes physiques) :
    Taux applicables à 28% : Revenus perçus par des non-résidents
    de 14,5% à 48% : Revenus perçus par des résidents

Fiscalité sur le patrimoine au Portugal


La succession
En ce qui concerne les successions : il n’y a pas de droits de succession au Portugal entre conjoints et en ligne directe entre ascendants et descendants, cependant, la planification de votre succession nécessite la consultation d’un professionnel pour prévoir la loi applicable à la dévolution successorale et stabiliser le cas échéant votre régime matrimonial. Il est à noter que si des héritiers résident en France, ils seront imposables en France sur la succession.

Les transmissions entre personnes sont assujetties aux droits de timbre au taux de 10%, à l’exception de celles effectuées au conjoint, aux descendants ou ascendants, qui sont exonérés de cet impôt.

Impôts sur la plus-value immobilière au Portugal


Quels sont les impôts sur la location de courte durée au Portugal pour les non résidents?


Impôts au Portugal AL- convention fiscale FR –PT – SIMPLIFIÉ NON RÉSIDENTS *

Imposition sur l’activité de location de logement(s) meublé (s) pour touristes exploitée par une personne physique non résidente:

Activité assujettie à la TVA (6 %) si CA supérieur à 10 000 €
Possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000 €/an – Base d’imposition: 35 % du CA

Taux d’imposition pour un non-résident: 8,75%. L’impôt est calculé sur la base de 35% du CA, (soit 25 % base x 35 %: taux effectif de 8,75 % sur CA)

– Formalités: déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement(s) meublé (s) pour touristes (avant de démarrer l’activité), déclaration mode 3 – annexe B, en mai de l’année suivante.

Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où ces biens sont situés.

Exemple:

Chiffre d’Affaires sur 1 an = 10 000 €

Imposition calculée sur la base de 35 % de 10 000 €, soit sur 3500 €

On a donc une imposition de 25 % de 3500 €, soit 875 €

Impôts relatifs à location de courte durée = 875 €

*Chiffres donnés à titre indicatif actualisés en 2019

Quel sont les impôts sur la location de longue durée au Portugal pour les non résidents?


Durée du contrat de bail et impôts sur la location de longue durée

Impôts sur le locatif classique : entre 28% et 10% en fonction de la durée (voir tableau ci-dessous). Vous devez faire votre déclaration de revenus locatifs auprès du service des impôts au Portugal

Durée du contrat de bail
Jusqu’à 2 ans28%
Entre 2 et 5 ans 26%
Entre 5 et 10 ans23%
Entre 10 et 20 ans14%
Plus de 20 ans10%

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