Investir dans l’immobilier au Portugal en 2026 : le guide complet
Marché, prix, nouvelles règles 2026, fiscalité, financement et où investir. Le guide de Tagus Property pour réussir votre achat immobilier au Portugal.
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Pourquoi investir dans l’immobilier au Portugal en 2026 ?
📅 Dernière mise à jour : 8 juillet 2026
Le Portugal reste, en 2026, l’une des destinations immobilières les plus recherchées d’Europe. Qualité de vie, climat, sécurité et prix encore compétitifs face aux grandes métropoles occidentales continuent d’attirer acheteurs et investisseurs internationaux — ils ont représenté 28 % des achats de logements en 2025 selon la Banque du Portugal.
Le marché a toutefois changé de visage. Après des années de forte hausse, l’État a engagé en 2025-2026 des réformes du logement qui redéfinissent les coûts d’acquisition, la fiscalité locative et l’accès à la résidence. Comprendre ces nouvelles règles est aujourd’hui indispensable pour investir au bon prix et avec la bonne stratégie. Ce guide fait le point : chiffres 2026, nouveautés de l’année, atouts du pays, où investir, comment acheter, rendements et fiscalité.
Le marché immobilier portugais en 2026 en chiffres
Hausse des prix
1ᵉʳ trimestre 2026 (INE)
+17,8 %
Prix médian national
évaluation bancaire, mars 2026
≈ 2 150 €/m²
Acheteurs étrangers
part des achats en 2025
28 %
Début 2026, les prix continuent de progresser fortement : +17,8 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre selon l’indice INE (ancien +19,7 %, neuf +12,6 %), ce qui place le Portugal parmi les marchés les plus dynamiques de la zone euro. Fait notable : les volumes de transactions reculent (-8,7 % sur un an), signe d’un marché où la demande reste forte mais où la hausse des prix commence à peser sur les acquéreurs. Les réformes de 2026 visent précisément à ralentir cette progression plutôt qu’à provoquer une correction.
Sur le plan régional, ce sont l’Alentejo et l’intérieur du pays qui affichent les plus fortes progressions, devant l’Algarve. Les métropoles de Lisbonne et Porto restent les marchés les plus chers et les plus liquides.
Ce qui change en 2026 : les nouvelles règles
Le Portugal a engagé une série de réformes du logement en 2025-2026. Voici les points essentiels à connaître avant d’investir.
IMT : forfait de 7,5 % pour les non-résidents
En 2026, un taux forfaitaire d’IMT de 7,5 % s’applique à de nombreux acheteurs non-résidents d’un bien résidentiel, à la place du barème progressif. Un surcoût à intégrer dès le budget.
Primo-accédants de moins de 35 ans
Exonération totale d’IMT et de droit de timbre pour une résidence principale jusqu’à 324 058 €, et taux réduit jusqu’à 648 022 € (depuis août 2024).
Location : cap sur le longue durée
Coefficient de révision des loyers d’environ 2,24 % pour 2026, déduction locataire jusqu’à 900 € à l’IRS, et incitations fiscales en faveur des baux longue durée.
Meublé touristique (Alojamento Local)
Plusieurs villes durcissent les licences AL dans les zones saturées (Porto annule plus de 1 400 licences). Les stratégies basculent vers le locatif résidentiel de longue durée.
Golden Visa : plus par l’immobilier
Depuis octobre 2023, l’achat immobilier n’ouvre plus droit au Golden Visa. Pour résider : les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomades numériques) restent des voies courantes.
Fiscalité des nouveaux résidents : l’IFICI
Le régime des résidents non habituels (RNH) est fermé aux nouveaux arrivants. Il a été remplacé en 2024 par l’IFICI, réservé à certaines activités et professions, sous conditions.
⚖️ Bon à savoir : ces règles évoluent rapidement et leur application dépend de votre situation personnelle et de votre statut de résidence. Faites toujours valider votre projet par un avocat et un fiscaliste. Tagus Property coordonne ces experts pour sécuriser votre acquisition.
Les atouts du Portugal
10,6 millions d’habitants
300 jours de soleil par an
950 km de côte
Un pays sûr et stable
Environnement
- Climat méditerranéen et luminosité exceptionnelle
- L’océan toujours proche, des paysages variés
- Des côtes préservées et un riche patrimoine
Accessibilité
- Vols quotidiens depuis l’Europe à prix compétitifs
- Infrastructures de qualité, bon réseau routier
- Monnaie européenne et système de santé accessible
Qualité de vie
- Un des plus bas niveaux de criminalité au monde
- Population accueillante, parlant anglais et français
- Un coût de la vie parmi les plus bas d’Europe de l’Ouest
Où investir au Portugal en 2026 ?
Chaque région répond à un objectif différent. Prix moyens indicatifs au m² (sources Idealista / INE, 2026) :
Au-delà de ces trois pôles, Porto et le Nord offrent un marché locatif dynamique à prix plus accessibles, tandis que l’intérieur et l’Alentejo affichent les plus fortes progressions récentes. Découvrez le détail région par région sur notre page dédiée à l’immobilier au Portugal.
Comment acheter au Portugal ?
- Définir le projet et obtenir un NIF (numéro fiscal portugais)
- Rechercher et sélectionner le bien, organiser les visites
- Négocier, puis vérifier les documents avant le contrat-promesse (CPCV)
- Finaliser par l’acte définitif chez le notaire
Voir le détail dans notre guide d’achat immobilier au Portugal.
Rendements et frais à prévoir
- Rentabilités locatives brutes de l’ordre de 5 % à 10 % à Lisbonne
- Frais d’acquisition : IMT (dont le forfait de 7,5 % pour non-résidents), droit de timbre, notaire et registre
- Au Portugal, l’acheteur ne paie pas de frais d’agence (réglés par le vendeur)
- Détails : Impôts et taxes foncières au Portugal
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François Azevedo
Co-fondateur · Tagus Property Lisbonne
Co-fondateur de Tagus Property, François Azevedo accompagne les acquéreurs et investisseurs francophones sur le marché immobilier lisboète depuis plus de dix ans. Franco-portugais de culture, il connaît Lisbonne quartier par quartier et vous apporte une lecture directe du marché, sans intermédiaire. De la définition de votre projet à la signature chez le notaire, vous avez un interlocuteur unique, en français, à chaque étape.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Portugal en 2026 ?
Oui. L’achat reste ouvert aux étrangers, résidents comme non-résidents, dans le même cadre juridique que pour les nationaux. L’acquéreur doit disposer d’un NIF (numéro fiscal portugais). Tagus Property accompagne les acheteurs internationaux, en français, de la recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
Combien coûte l’achat pour un non-résident en 2026 ?
En plus du prix du bien, il faut prévoir l’impôt de transmission (IMT) — dont un taux forfaitaire de 7,5 % s’applique désormais à de nombreux acheteurs non-résidents d’un bien résidentiel —, le droit de timbre, les frais de notaire et de registre. À noter : au Portugal, l’acheteur ne paie pas de frais d’agence, réglés par le vendeur. Le montant exact dépend de votre situation : faites-le valider par un fiscaliste.
Peut-on encore obtenir le Golden Visa en achetant un bien au Portugal ?
Non. Depuis octobre 2023, l’achat immobilier n’ouvre plus droit au Golden Visa. Le programme se poursuit via d’autres voies (fonds d’investissement, création d’emplois, recherche, culture). Pour résider au Portugal, les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomades numériques) restent des options courantes.
Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier au Portugal ?
Oui. Les banques portugaises financent les acquéreurs non-résidents, généralement avec un apport plus élevé que pour un résident. Tagus Property travaille avec des courtiers locaux pour comparer les solutions de financement adaptées à votre projet et à votre pays de résidence.
Vaut-il mieux investir en location courte durée ou longue durée en 2026 ?
La tendance 2026 favorise la location longue durée : plusieurs villes durcissent les licences de meublé touristique (Alojamento Local) dans les zones saturées, tandis que la fiscalité encourage les baux résidentiels de longue durée. Le choix dépend du quartier, du type de bien et de votre objectif : une analyse locale est indispensable avant d’acheter.
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