Investir dans l’immobilier au Portugal en 2020

Pourquoi acheter un bien immobilier au Portugal?

Les prix de l’immobilier au Portugal bien qu’en constante augmentation, et atteignant des niveaux jamais vus auparavant dans le pays (10 500 euros/m2 dans certaines zones haut de gamme de Lisbonne, pour des biens neufs de luxe), restent pour les acheteurs internationaux à un niveau de prix acceptable, si l’on compare à d’autres capitale ou grandes villes européennes.

Avec la crise de COVID-19, cette tendance marque un ralentissement. En fait, en raison des mesures imposées par les gouvernements internationaux pour lutter ensemble contre cette pandémie, le marché de l’immobilier a été subit une baisse ponctuelle de la demande, ce qui est assez logique étant donné que les individus ne peuvent pas se déplacer ou voyager pour acheter une propriété.

La tendance, selon nous, sera d’abord une stagnation de l’évolution des prix sur le marché de l’immobilier résidentiel moyen et bas de gamme, et dans quelques mois une baisse des prix au moins jusqu’à la fin de 2020. Pour les propriétés de luxe, la tendance sera moins marquée de notre point de vue, avec une légère baisse jusqu’à la fin de l’année.

Bien que la pandémie du COVID-19 provoque une crise économique au niveau mondial, le Portugal gère la crise, selon nous, bien mieux que les autres pays européens, et son image internationale en témoigne. Cette gestion pourrait avoir une répercussion positive et absorber dans une certaine mesure la crise économique à laquelle nous devrons faire face. Le marché ’immobilier au Portugal est assez solide pour traverser cette crise sans trop de dégâts.

Pour toutes ces raisons, 2020 devrait être une année de stagnation (jusqu’en juin / juillet), puis de repli jusqu’à la fin de l’année au moins dans l’immobilier de milieu de gamme.

Nous allons garder un œil sur l’évolution car personne ne peut deviner exactement comment l’immobilier va évoluer au cours de cette période historique et jamais vécue auparavant.

Les atouts du Pays

L’environnement:

• Le climat méditerranéen et sa luminosité exceptionnelle (300 jours d’ensoleillement par an),
• L’Océan toujours proche,
• La diversité biologique et écologique (des paysages étonnamment variés proportionnellement à la surface du pays),
• Un patrimoine historique important.

L’accessibilité :

• Bonne accessibilité avec les pays de l’Union européenne (vols quotidiens depuis les principaux aéroports à prix compétitifs),
• Des infrastructures de pointes (très bonnes liaisons routières).

La tranquillité :

• Un pays stable avec un des plus bas niveaux de criminalité du Monde,
• Des personnes accueillantes et parlant largement l’anglais et le français,
• Un système politique stable à court, moyen et long terme.

Un pays stable, bon marché avec une fiscalité avantageuse :

• Un coût de vie parmi les plus bas des pays de l’Union européenne assurant un niveau de vie aisé,
• Un système de santé et une monnaie européenne,
• Pas de risque financier important (taux de change, inflation, taux d’intérêt maîtrisés par la Banque Centrale Européenne),
• Des démarches facilitées et une totale transparence dans les procédures d’achat pour les acheteurs étrangers,
• Une fiscalité avantageuse : absence d’impôt sur la succession et donations pour les résidents au Portugal, Régime spécial d’exemption ou de taux réduit d’impôt sur le revenu pour les résidents non habituels
• Un placement, encore aujourd’hui considéré de premier plan et sûr par de nombreux résidents français et britanniques,
• Des opportunités immobilières à saisir,
• Destination de vacances avec une forte attractivité dans le tourisme, et par conséquent, un marché locatif et de vente de résidence secondaire actif
• Un très bon potentiel d’investissement locatif touristique dans la capitale.
• Tous ces atouts contribuent à une qualité de vie très agréable dans le cadre du choix du Portugal comme lieu de résidence permanente ou de vacances.

L’immobilier au Portugal :

• Un bien équivalent à une maison dans le sud de la France, mais au prix du Portugal. Des programmes immobiliers de luxe à des prix très compétitifs,
• Un bien équivalent à une maison en Espagne avec en plus la qualité des paysages et des côtes portugaises où la densité immobilière a été maitrisée par l’État (ce qui a évité le bétonnage des côtes et préserve la qualité de l’environnement de votre bien)
• Une qualité de construction reconnue
• D’excellentes opportunités à saisir de par le manque de liquidité du marché
• Risque faible de dévalorisation de l’actif à moyens et longs termes, car le Portugal n’a pas subi de bulle financière
• Une législation qui protège les acheteurs et encadre le marché.

Le prix de l’immobilier comparé à celui de la France est très accessible.

L’effort financier demandé est beaucoup moins important que lors d’un investissement immobilier en France par exemple. De plus, une tendance de fond ressort de la présente conjoncture : celle de l’augmentation de la demande sur le marché locatif. Du fait des difficultés de financement à l’achat, les Portugais sont de plus en plus nombreux à louer leur logement, ce qui garantit un bon niveau de location, tant au niveau des prix des loyers que pour la sélection des candidats.

Enfin, la loi sur les évictions des locataires mauvais payeurs vient d’être revue et est très favorable aux propriétaires, ce qui rend l’investissement locatif sûr et rentable. Les rentabilités sont bonnes par rapport à certaines villes comme Paris où les prix élevés au mètre carré font plafonner les rentabilités moyennes à environ 3 %.

Lisbonne peut quant à elle offrir en moyenne des rentabilités de l’ordre de 5 % à 10 % pour les locations d’appartements pour particuliers. Dans l’immobilier commercial, il n’est pas rare de voir le taux de rentabilité grimper jusqu’à 12 %.

• Le système de cadastre est assez bien défini et le marché est très encadré, même si nous avons constaté lors de nos recherches plusieurs dysfonctionnements, notamment des infrastructures non déclarées, maison à cheval sur le terrain du voisin, etc.
  Il est aujourd’hui rare d’acheter un bien qui n’existe pas ou qui n’est pas déclaré sans en avoir connaissance.
  La législation et les contrôles, au Portugal d’une part et dans l’UE d’autre part, permettent de sécuriser votre investissement.

Le Portugal a donc de solides atouts sur le long terme et vous trouverez d’excellentes opportunités sur le marché actuellement.

Dynamique des prix du marché immobilier portugais

La hausse des prix des logements au Portugal au cours des dernières années a été très modérée.

Ainsi entre 1998 et 2011, les prix du logement ont connu une croissance très modérée au Portugal, contrairement à d’autres économies de la zone euro.

Dès 2008, l’Espagne et l’Irlande, fréquemment comparées au Portugal, ont enregistré de fortes chutes des prix sur le marché du logement. Au contraire, au Portugal, les prix des logements restaient relativement stables.

Absence de bulle spéculative au Portugal

L’ensemble des données analysées montrent que le Portugal n’a pas connu de bulle spéculative sur le marché immobilier et valorisent l’absence de survalorisation des logements.

Le marché immobilier est donc assez sécurisé : l’absence de survalorisation des logements réduit d’éventuelles corrections à venir des prix.

Le secteur immobilier au Portugal représente donc un investissement solide.

Avenir du marché immobilier Portugais

Les circonstances actuelles de l’économie portugaise sont favorables au développement du marché de la location, la loi sur les loyers a été réformée rendant le marché locatif plus dynamique. Elle a permis de simplifier et accélérer les procédures d’éviction entre autres.

Le marché immobilier portugais en quelques mots

Le marché immobilier portugais se distingue par une bonne qualité de l’offre et une stabilité relative des prix. Il représente une option d’investissement solide notamment dans le secteur du tourisme résidentiel.