Investir dans l’immobilier à Lisbonne en 2026 : le guide complet
Marché, prix par quartier, nouvelles règles 2026, fiscalité, rendements et où investir à Lisbonne. Le guide de Tagus Property pour réussir votre achat dans la capitale.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Lisbonne en 2026 ?
📅 Dernière mise à jour : 8 juillet 2026
Capitale cosmopolite au bord du Tage, Lisbonne reste en 2026 l’un des marchés immobiliers les plus recherchés d’Europe. Qualité de vie, climat, sécurité, écosystème tech et forte demande internationale continuent d’attirer les investisseurs, malgré des prix qui ont fortement progressé ces dernières années.
Le marché a toutefois changé de visage. Les réformes du logement de 2025-2026 redéfinissent les coûts d’acquisition, la fiscalité locative et les règles de la location touristique — des évolutions qui touchent Lisbonne au premier plan. Ce guide fait le point : chiffres 2026, ce qui change cette année, où investir quartier par quartier, comment acheter, rendements et fiscalité.
Le marché immobilier de Lisbonne en 2026 en chiffres
Prix d’entrée
quartier le plus accessible (Beato)
4 866 €/m²
Quartiers prime
Av. Liberdade / Marquês
9 211 €/m²
Rentabilité brute
location d’appartement
5 à 10 %
En 2026, les prix à la vente à Lisbonne s’échelonnent d’environ 4 866 €/m² à Beato à plus de 9 211 €/m² sur l’axe Avenida da Liberdade / Marquês de Pombal. La demande, notamment internationale, reste forte : les acheteurs étrangers pèsent une part importante du marché résidentiel de la capitale. Consultez le détail complet sur notre page prix du m² à Lisbonne par quartier.
Ce qui change en 2026 : les nouvelles règles
Les réformes du logement 2025-2026 concernent directement les investisseurs à Lisbonne. Voici l’essentiel.
IMT : forfait de 7,5 % pour les non-résidents
En 2026, un taux forfaitaire d’IMT de 7,5 % s’applique à de nombreux acheteurs non-résidents d’un bien résidentiel, à la place du barème progressif. Un surcoût à intégrer dès le budget, particulièrement sur les biens lisboètes.
Meublé touristique (Alojamento Local)
Lisbonne durcit l’attribution des licences AL dans les quartiers saturés du centre historique. La location touristique devient plus contrainte : les stratégies se réorientent vers le locatif résidentiel de longue durée.
Location : cap sur le longue durée
Coefficient de révision des loyers d’environ 2,24 % pour 2026, déduction locataire jusqu’à 900 € à l’IRS, et incitations fiscales en faveur des baux longue durée.
Primo-accédants de moins de 35 ans
Exonération totale d’IMT et de droit de timbre pour une résidence principale jusqu’à 324 058 €, et taux réduit jusqu’à 648 022 € (depuis août 2024).
Golden Visa : plus par l’immobilier
Depuis octobre 2023, l’achat immobilier n’ouvre plus droit au Golden Visa. Pour résider à Lisbonne : les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomades numériques) restent des voies courantes.
Fiscalité des nouveaux résidents : l’IFICI
Le régime des résidents non habituels (RNH) est fermé aux nouveaux arrivants. Il a été remplacé en 2024 par l’IFICI, réservé à certaines activités et professions, sous conditions.
⚖️ Bon à savoir : ces règles évoluent rapidement et leur application dépend de votre situation et de votre statut de résidence. Faites toujours valider votre projet par un avocat et un fiscaliste. Tagus Property coordonne ces experts pour sécuriser votre acquisition à Lisbonne.
Pourquoi Lisbonne séduit les investisseurs
Capitale cosmopolite
300 jours de soleil
Hub tech (Web Summit)
Forte demande locative
Lisbonne conjugue un cadre de vie exceptionnel (climat, sécurité, gastronomie, patrimoine) et un dynamisme économique porté par le tourisme, les étudiants, les expatriés et un écosystème tech en pleine croissance. Résultat : une demande locative soutenue face à une offre limitée, qui soutient les loyers et sécurise l’investissement dans les quartiers bien situés.
Où investir à Lisbonne en 2026 ?
Chaque profil d’investisseur trouve son quartier. Quatre grandes familles de secteurs :
Co-fondateur de Tagus Property, François Azevedo accompagne les acquéreurs et investisseurs francophones sur le marché immobilier lisboète depuis plus de dix ans. Franco-portugais de culture, il connaît Lisbonne quartier par quartier et vous apporte une lecture directe du marché, sans intermédiaire. De la définition de votre projet à la signature chez le notaire, vous avez un interlocuteur unique, en français, à chaque étape.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Lisbonne en 2026 ?
Oui. L’achat reste ouvert aux étrangers, résidents comme non-résidents, dans le même cadre juridique que pour les nationaux. L’acquéreur doit disposer d’un NIF (numéro fiscal portugais). Tagus Property accompagne les acheteurs internationaux à Lisbonne, en français, de la recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
Quel budget prévoir pour investir à Lisbonne en 2026 ?
Les prix à la vente s’échelonnent d’environ 4 866 €/m² dans les quartiers les plus accessibles (Beato) à plus de 9 211 €/m² sur l’axe Avenida da Liberdade / Marquês de Pombal. À cela s’ajoutent les frais d’acquisition : IMT (dont un forfait de 7,5 % pour de nombreux acheteurs non-résidents), droit de timbre, notaire et registre. Au Portugal, l’acheteur ne paie pas de frais d’agence.
Quel budget pour acheter un studio ou un petit appartement (T0/T1) à Lisbonne ?
Pour un appartement en bon état au cœur de Lisbonne, les T1 (une chambre, ~76 m²) s’échelonnent de 400 000 € à environ 700 000 €, avec un prix médian de 575 000 €, soit autour de 7 500 €/m². Les studios (T0), rares sur ce segment central, dépassent les 7 900 €/m². Les petites surfaces, très recherchées pour la location, affichent les prix au m² les plus élevés de la ville. À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition (IMT, droit de timbre, notaire, registre).
Quel budget pour un appartement familial (T2, T3, T4) à Lisbonne ?
Pour un appartement en bon état au cœur de Lisbonne, les prix médians constatés sont d’environ 680 000 € pour un T2 (2 chambres, ~108 m²), 897 000 € pour un T3 (~150 m²) et 1 654 500 € pour un T4 (~230 m²). Les fourchettes sont larges : de 380 000 € à 1,7 M€ pour un T2, de 380 000 € à 2,2 M€ pour un T3 et de 523 000 € à plus de 2,4 M€ pour un T4, selon le quartier, l’étage, l’ascenseur ou le parking. Le prix au m² diminue avec la surface (d’environ 7 000 €/m² pour un T2 à 6 500 €/m² pour un T3), à l’exception des grands T4, souvent des biens haut de gamme des quartiers prime qui remontent vers 6 900 €/m². Prévoyez en plus les frais d’acquisition.
Quel budget pour acheter une maison (moradia) à Lisbonne ?
Les maisons individuelles sont rares dans Lisbonne intra-muros (environ 5 % de l’offre, contre 93 % d’appartements). Elles se situent le plus souvent au-delà de 1,3 M€, principalement dans les quartiers résidentiels comme Restelo, Belém, Lapa ou Alvalade. Pour un budget maison plus accessible, il faut généralement élargir la recherche à la périphérie (Cascais, Sintra, Oeiras, rive sud).
Combien faut-il ajouter en frais au prix d’achat à Lisbonne ?
Au budget d’achat s’ajoutent les frais d’acquisition : l’IMT (barème progressif, ou un forfait de 7,5 % pour de nombreux non-résidents), le droit de timbre (0,8 %), les frais de notaire et de registre, et le cas échéant les honoraires d’avocat. Au Portugal, l’acheteur ne paie pas de commission d’agence (réglée par le vendeur). Comptez un ordre de grandeur de 6 à 10 % du prix selon votre situation.
Quels quartiers de Lisbonne pour un investissement locatif ?
Pour le rendement, des quartiers comme Arroios, Penha de França ou Parque das Nações offrent un bon équilibre entre prix d’achat et loyer. Marvila et Beato intéressent les investisseurs recherchant des secteurs en transformation. Les quartiers premium (Chiado, Avenida da Liberdade) relèvent plutôt d’une stratégie patrimoniale.
Peut-on encore faire de la location touristique (Alojamento Local) à Lisbonne ?
C’est de plus en plus encadré. Lisbonne restreint l’attribution des licences Alojamento Local dans les quartiers saturés du centre. En 2026, la tendance et la fiscalité favorisent la location résidentielle de longue durée, plus stable. Vérifiez toujours le statut du bien et les règles locales avant d’acheter dans une optique de location courte durée.
Peut-on encore obtenir le Golden Visa en achetant un bien à Lisbonne ?
Non. Depuis octobre 2023, l’achat immobilier n’ouvre plus droit au Golden Visa. Le programme se poursuit via d’autres voies (fonds d’investissement, création d’emplois, recherche, culture). Pour résider à Lisbonne, les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomades numériques) restent des options courantes.
Quel est votre projet immobilier à Lisbonne ?
Retraite à Lisbonne
Résidence principale, style de vie, budget et horizon d’achat.
