Investir dans un bien immobilier à Lisbonne

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Les atouts de Lisbonne


  • Lisbonne c’est la plus grande ville et la capitale du Portugal. C’est également le chef-lieu du district de Lisbonne, du Grand Lisbonne et de la zone métropolitaine de Lisbonne. Sa superficie, 84,6 km2, et sa population, 530 000 habitants, dont un quart vit en dessous du seuil de pauvreté. Sa population est en baisse depuis 30 ans au profit de sa périphérie qui compte quelque 2,2 millions d’habitants.
  • La densité de la population est de 948 habitants par km2.
  • Le maire de Lisbonne est le socialiste Fernando Medina, depuis le 6 avril 2015.
  • La langue parlée à Lisbonne est le portugais. Langue d’origine latine, la troisième langue européenne la plus parlée dans le monde, par près de 200 millions de personnes.
  • Lisbonne est située entre la côte de l’océan Atlantique à l’ouest et la mer de paille à l’est. Lisbonne se trouve sur la rive droite de l’estuaire du Tage. Deux ponts relient la ville à la rive sud : le pont 25 avril et le pont Vasco da Gama.
  • Surnommée la ville aux 7 collines, Lisbonne bénéficie d’une topographie atypique qui permet d’avoir de nombreux points de vue sur l’ensemble de la ville. De cette magnifique cité, connue pour ses sols pavés qui embellissent chacune de ses ruelles, se dégage une ambiance très agréable et se balader en son sein, seul, à deux, entre amis ou en famille, est une expérience véritablement idyllique.

Des siècles d’Histoire

Depuis qu’elle était Olissipo au VIIIe siècle av. J.-C. jusqu’à sa reconstruction coordonnée par le Marquis de Pombal, à la fin du XVIIIe siècle, Lisbonne possède un patrimoine de culture et de tradition qui se révèle encore aujourd’hui dans les monuments et les anciens bâtiments du centre historique de la ville.

La ville aux 7 collines

Lisbonne fait partie des capitales européennes les plus en vue, à juste titre : gastronomie, culture, musées, balades, les activités de manquent pas. Sa situation géographique, à deux heures d’avion de Paris, en fait la destination idéale pour un court séjour, que l’on aimerait prolonger une fois sur place, tant la vie y est agréable.

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PAR AVION

L’aéroport international de Portela se situe à 7 kilomètres du centre de Lisbonne. Il ne vous faudra pas plus de 20 minutes de navette pour le rejoindre.

MOINS DE 3 HEURES

À moins de 3 heures des grandes capitales de l’Europe, Lisbonne se distingue par son emplacement géographique privilégié!

CLIMAT

Avec 300 jours de soleil par an et des températures de 15-20° en hiver, le Portugal est considéré à juste titre comme la «Floride de l’Europe»


2019 : Lisbonne en tête des investissements immobiliers en europe


Acheter dans le centre ville de Lisbonne

Habiter à Lisbonne signifie s’installer dans une capitale européenne, les prix à l’achat comme à la location sont nettement plus élevés qu’ailleurs dans le pays.

De plus, Lisbonne est une ville qui attire beaucoup d’étrangers depuis quelques années (Européens, mais aussi Brésiliens et Chinois notamment). Ceci a pour effet d’exercer une pression à la hausse des prix, mais aussi de renouveler le parc immobilier en partie laissé à l’abandon après la crise de 2008.

Les promoteurs se doivent de conserver les anciennes façades estampillées « d’azulejos », tout en restaurant l’intérieur des immeubles, ce qui donne de très beaux programmes avec des prestations haut de gamme modernes.

Vous trouverez dans Lisbonne de nombreux programmes neufs, mais aussi de nombreux appartements anciens et rénovés.

Comme dans toute grande ville, les prix varient grandement d’un quartier à l’autre. C’est pourquoi TAGUS PROPERTY vous propose de vous accompagner dans votre démarche d’achat : projet, conseils, recherche, préparation des visites, négociation et acte final d’achat.

Profitez de notre expertise pour lancer votre projet d’achat immobilier sans perdre de temps. La distance et la méconnaissance du marché ne sont plus des freins à votre futur achat.

Trouver un appartement ou une maison à Lisbonne

Une des premières préoccupations lors de l’installation dans une ville est bien sûr de trouver un logement. Dans la majeure partie des cas, on cherchera un appartement ou une maison en location car il est toujours hasardeux d’acheter un bien dans une ville et un pays qu’on ne connaît pas encore.

Lisbonne est une ville plutôt assez chère pour les loyers, l’équivalent d’une grosse ville de province en France, compte tenu du niveau de vie local. Cela tient essentiellement au fait que l’offre est relativement faible par rapport à la demande même si la crise actuelle a quelque peu changé la donne: Les prix ont baissé de 10 à 15 % dans la location. Le périmètre de recherche où les infrastructures et les conditions d’habitation sont excellentes reste relativement restreint.

A cause d’une loi aujourd’hui modifiée, les loyers se sont maintenus à un niveau très bas pendant des années provoquant un assèchement des biens en location, les propriétaires préférant les laisser vacants qu’occupés à des conditions peu avantageuses pour eux.

La nouvelle loi sur les loyers (Nova Lei do Arrendamento Urbano) est venue modifier ces conditions et on trouve aujourd’hui des appartements et des maisons plus

Pourquoi investir à Lisbonne?

Lisbonne, capitale du Portugal, née sur les rives de l’estuaire du Tage, s’est construite à partir de ses quartiers, en archipel, sur ses sept collines. Chaque quartier très typé possède sa propre identité architecturale, mais aussi culturelle.

La ville du Fado et de la Saudade conserve une vraie vie de quartiers, certains paisibles, d’autres actifs, historiques, populaires, chics ou branchés.

Lisbonne étant en pleine rénovation, de nombreux quartiers sont en mutation et offrent de vraies occasions.
Vous partez vivre au Portugal et plus particulièrement à Lisbonne et ne savez pas quel quartier choisir. Découvrez leurs atouts, quartier par quartier.

Prix du mètre carré à Lisbonne

Prix quartier par quartier

PRIX DU M2 PAR QUARTIER À LISBONNE EN 2019

V.S

LONDRES

26,400€

PARIS

13,600€

MOSCOU

12,800€

MADRID

7,000€

LISBONNE

4,900€


Les points forts du marché immobilier à Lisbonne

La baisse des prix enregistrés entre 2008 et 2012 n’est que de 10 % (par rapport au 25% du pays). À titre d’exemple un appartement de 3 pièces d’environ 100 m2 qui se vendait 320 000 euros en 2008, se vendait pour 265 000 euros en mi-2013, pour 350 000 euros en avril 2015 et 490 000 euros en 2019.

Aujourd’hui, le prix moyen d’un bien immobilier à Lisbonne se situe en 2019 à 4.993€/m2, tous états confondus (neuf, ancien rénové et ancien à rénover).

Prix de l’Immobilier Haut de gamme et de Luxe à Lisbonne

Actualisation: Septembre 2019


QuartierHabitantsHaut de gamme (€/m2)Luxe (€/m2)
Avenida da LiberdadeInternationaux7 500€10 500€
ChiadoInternationaux / Nationaux 7 000€10 000€
CascaisInternationaux / Nationaux 6 000€10 000€
EstorilInternationaux / Nationaux 5 500€8 000€
Principe RealInternationaux / Nationaux 7 000€9 000€
Centre HistoriqueInternationaux / Nationaux6 000€7 500€
Estrela / LapaInternationaux / Nationaux5 500€7 000€
Avenidas NovasInternationaux / Nationaux5 200€6 500€
Campo de Ourique / AmoreirasInternationaux / Nationaux4 900€6 500€
Secteur bord du TageInternationaux / Nationaux4 800€6 000€
Colina de SantanaInternationaux / Nationaux4 700€5 500€
Restelo / BelémInternationaux / Nationaux 4 700€5 500€
Alvalade / Campo GrandeNationaux4 500€5 500€
Sete Rios / Praça de EspanhaNationaux4 000€5 000€
Alcântara / JunqueiraInternationaux / Nationaux4 000€5 000€
Parque das Nações / ExpoInternationaux / Nationaux3 000€5 000€
Braço de Prata / MarvilaInternationaux / Nationaux4 000€4 500€

Prix de l’Immobilier des biens rénovés à Lisbonne

Le prix moyen de l’immobilier à Lisbonne au 2ºT 2019

Actualisation: Septembre 2019


QuartierHabitantsPrix moyen du rénové (€/m2)
AjudaNationaux 4 000€
AlcântaraNationaux 3 800€
ArroiosNationaux 4 200€
AnjosNationaux3 600€
Avenidas NovasInternationaux / Nationaux 5 500€
BelémInternationaux / Nationaux 5 000€
Campo de OuriqueInternationaux / Nationaux 5 500€
EstrelaInternationaux / Nationaux 5 500€
MarvilaNationaux 3 700€
MisericórdiaInternationaux / Nationaux 6 000€
Parque das NaçõesInternationaux / Nationaux 5 400€
Penha de FrançaNationaux 3 600€
Santa Maria MaiorInternationaux / Nationaux 5 500€
Santo AntónioInternationaux / Nationaux 6 500€
São VicenteNationaux 4 200€

Les prix au mètre carré à Lisbonne dans la zone historique se maintiennent entre:

Depuis 2013, 50 000 Français se sont installés au Portugal, selon la Chambre de commerce et d’industrie franco-portugaise (CCIFP) et ils sont, chaque année, plus nombreux à franchir le cap. Il s’agit à 80 % de retraités, mais aussi d’entrepreneurs (professions libérales, techniciens, architectes, ingénieurs, artistes, professionnels de la santé, etc.), qui bénéficient aussi du statut de RNH et ne sont imposés qu’à 20 % sur leur revenu généré et perçu au Portugal.

Outre son climat ensoleillé, le pays a de multiples atouts : les prix immobiliers y sont très bas, comparés à ceux de l’Hexagone.

Ils sont plus élevés dans le centre historique de Lisbonne : pour des biens neufs ou dans des programmes entièrement rénovés, les prix oscillent:

Les acheteurs d’aujourd’hui ont de bonnes perspectives de plus-values : les prix dans les centres historiques de Lisbonne et de Porto sont en phase de rattrapage après les baisses des années de crises dues au manque de crédit.

Est-ce toujours un bon plan d’investir dans le locatif à Lisbonne ?


Pour l’investissement locatif également, le marché est favorable. Actuellement, il y a une forte demande de la part de nouveaux arrivants, expatriés retraités ou actifs qui souhaitent louer des biens de qualité à Lisbonne, Porto et dans l’Algarve principalement. À Lisbonne, Porto, Coimbra, Aveiro et d’autres villes recevant des étudiants, le marché locatif est également très dynamique. Les rentabilités au Portugal sont bonnes actuellement. Pour des biens dans des zones consolidées et donc sans risque, elles varient entre 5 % et 12 % bruts.

Les rentabilités au Portugal sont bonnes actuellement. Pour des biens dans des zones consolidées et donc sans risque, elles varient entre 3 % et 6 % bruts, selon Athena Advisers.

Avant d’investir dans l’immobilier portugais, il convient cependant d’être vigilant sur certains points. En achetant un bien occupé par exemple, il faut s’assurer que le type de contrat de location soit récent, car, dans les anciens, les loyers peuvent être plafonnés avec des prix très bas qui limitent fortement la rentabilité du bien.

Il est également vivement recommandé à des investisseurs étrangers d’acheter des logements neufs ou réhabilités : les propriétés anciennes ont souvent des problèmes de structure, de copropriétés inexistantes ou sont en défaut de paiement, et engager des travaux de réhabilitation des parties communes y sera très compliqué.

Il existe également des différences légales : le délai de rétractation n’existe pas au Portugal ou encore les biens y sont vendus en « área bruta » (aire brute), et non en surface Carrez comme en France.

Aussi, il est recommandé de passer par des spécialistes connaissant les spécificités locales et françaises et qui sauront vous alerter sur des différences pour éviter les surprises.

Achetez une résidence secondaire dans une ville pleine de charme, destination touristique de premier choix, capitale européenne en plein essor, à des prix imbattables!

Découvrez notre dossier : pourquoi investir au Portugal ?

Maintenant que j’ai acheté mon appartement, quid de la gestion locative.

TAGUS PROPERTY travaille avec des sociétés de gestion locative de courte durée sur Lisbonne.

Rentabilisez votre investissement à l’année en le louant pendant votre absence en saisonnier avec 85% de taux de remplissage et 10% de rendement annuel (taux moyen dégagé par notre partenaire sur place).

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Les services de gestion proposés en amont et pendant la location:


OÙ INVESTIR DANS L’IMMOBILIER À LISBONNE? ACHETER DANS QUEL QUARTIER?

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OÙ ACHETER UN BIEN IMMOBILIER À LISBONNE EN 2019


Les prix au m2 varient en fonction des quartiers de la ville : Lapa, Restelo, Chiado et Principe Real sont les plus chers ainsi que la première barre du quartier de l’Expo (entre 3500 et 5500 euros/m2) avec des prix encore à la hausse sur les parties les plus nobles de ces quartiers (on atteint parfois les 8000 €/m2).

Les quartiers stables sont l’Alfama, Alcantara, Saldanha, Campo de Ourique, Campolide, Avenidas Novas (entre 2500 et 5000 euros/m2)

Les quartiers avec un bon, voire un fort potentiel, sont Graça, Campo Santana et Intendente (entre 2800 et 4500/m2)

Il existe aussi des programmes de réhabilitation d’immeubles entiers, vendus par appartements une fois les travaux réalisés. Il peut s’agir de très bonnes opportunités d’investissement. D’un point de vue financier, cela vous permet généralement d’étaler le paiement de votre appartement au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Dans un marché en hausse, il est toujours intéressant d’acheter avant de recevoir le bien fini. Enfin, nombreux sont les propriétaires à vous proposer un plan de financement pour votre bien, et parfois même une gestion de votre bien durant votre absence (location de courte durée).

Enfin, pour des projets plus ambitieux, on trouve un certain nombre de « Palacetes » à vendre, dont les prix varient en fonction des travaux futurs à réaliser et de leur emplacement. Ils font en général entre 800 et 2000 m2, les prix variant entre 2000 et 3000 euros du mètre carré.

Le coût de la rénovation à Lisbonne est d’environ 700 à 1200 euros du m2 selon le niveau de prestations et de finitions recherché. Dans ces cas là, il faudra savoir bien s’entourer (choix de l’architecte, du maître d’œuvre et du constructeur, car les obstacles administratifs (Mairie et IGESPAR) ne sont pas négligeables et doivent être bien évalués en amont pour s’éviter toute déconvenue.

Les prix au m2 à Lisbonne sont encore très accessibles, voire très intéressants, par rapport à d’autres capitales européennes.

Tagus Property

« Lisbonne a de nombreux atouts à offrir et vous y trouverez d’excellentes opportunités d’investissement sur le marché. »

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