Le processus juridique d’achat d’un bien immobilier au Portugal

Les étapes à suivre pour acheter un bien immobilier au Portugal

---

L’achat d’un appartement ou d’une maison au Portugal peut être un moment riche en émotion. Pour vous éviter de prendre des risques ou avoir des mauvaises surprises, nous avons créé ce guide afin de vous aider à bien comprendre de façon simple toutes les étapes à suivre.

les étapes à et suivre pour réaliser votre projet d’achat au Portugal dans les meilleures conditions, et sans stress.

Nous allons vous expliquer chaque étape, afin de vous éclairer dans ce processus juridique avec des lois et des règles différentes au Portugal.

Sommaire

1) La réservation du bien

---

Quand vous avez trouvé votre logement idéal et votre offre a été acceptée, vous pouvez faire une réservation. Cette réservation implique un paiement, en général de 5 000€, – (ceci dépend de la valeur du bien immobilier).

Ce montant sera versé sur un compte séquestre (de votre avocat ou de l’agence immobilière) jusqu’au moment de la signature du « CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda » (compromis de vente).

Si vous ne faites pas de réservation avant la signature du compromis de vente, le bien immobilier restera toujours en vente. Cette réservation prévient (en théorie) que le bien immobilier ne soit vendu aux autres intéressés jusqu’à la signature du compromis de vente.

Pendant cette période de réservation, notre avocat doit se plonger dans quelques affaires autour du bien immobilier en question (par exemple : hypothèques, clauses limitatives, permis de construire nécessaires). Il est important que votre avocat l’accomplisse avant la signature du compromis de vente, pour que les informations sur votre bien immobilier soient au courant.

Afin de prévenir que le bien immobilier sera vendu aux autres intéressés, cette réservation est une possibilité mais est souvent refusée par les propriétaires.

À noter que le marché immobilier étant très tendu dans certaines villes prisées, la réservation est impossible la plupart du temps car les propriétaires ne veulent pas « bloquer » leurs biens.

2) L’engagement d’un avocat au Portugal

---

Si vous décidez d’acheter un certain bien immobilier, vous aurez besoin d’un avocat compétent. Votre avocat est responsable de certains contrôles du bien immobilier en question : s’il y a des saisies/des clauses limitatives/si c’est possible de bâtir (s’il s’agit d’un terrain). L’avocat contrôle également si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) à la « Câmara Municipal » (la mairie) en ce qui concerne le bien immobilier correspond à la situation actuelle.

Ce contrôle a lieu avant la signature du compromis de vente. Cela prévient que vous achetez un bien immobilier construit sans permis ou un bien qui est saisi. Il est d’usage de faire une « Procuração Pública » (la procuration) à un avocat, dans laquelle il y a les conditions sous lesquelles il peut agir.

Si vous n’avez pas pu faire la procuration au Portugal, il est également possible de la faire en France par l’ambassade portugaise et un notaire en France. Néanmoins, nous vous conseillons de la produire directement au Portugal ; cela vous épargne de l’argent et du temps. Les avocats et les frais juridiques varient en général de 1 % à 1,5 % (+TVA). Si vous avez besoin d’une recommandation, nous vous aiderons avec plaisir.

TAGUS PROPERTY possède son propre service juridique spécialisé dans l’immobilier au Portugal.

3) La signature du compromis de vente au Portugal

---

Le compromis de vente sera signé en général quelques jours après la réservation, mais souvent le compromis est signé sans passer par la phase de réservation (surtout actuellement). À partir du moment où il y a un accord sur le prix d’achat, et que les documents et le contrat de promesse d’achat/vente sont approuvés par notre service juridique, les deux parties signent un « CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda » (compromis de vente). À partir de ce moment, l’achat est contraignant pour les deux parties. Toutes les conditions qui ont été acceptées par les deux parties à propos de l’achat sont présentes dans ce compromis de vente.

C’est à vous de décider si vous voulez enregistrer ce compromis de vente chez le notaire.
L’acquéreur verse un acompte de 10 % à 30 % au vendeur. La partie restante du prix d’achat sera payée au moment du transfert de propriété.

L’acompte est également une amende quand l’acquéreur manque à sa parole par rapport aux conditions du compromis de vente. Dans le cas où le vendeur manque à sa parole, c’est lui qui devra payer deux fois l’acompte comme amende à l’acquéreur. Bien que cette règle ne soit pas décrite dans le compromis de vente, c’est la loi au Portugal.
Si les deux parties l’acceptent, il est possible d’ajouter une condition suspensive d’obtention d’un prêt au compromis de vente (cas rare et non prévu par défaut, souvent les propriétaires n’acceptent pas cette clause).

Le plus important à ce stade et avant la signature du compromis est d’avoir un avocat de confiance.

Tous nos avocats sont compétents en matière d’Immobilier, de Fiscalité, RNH, Golden Visa et sont tous francophones.

4) L’établissement de l’acte de vente

---

Dans le compromis de vente, il y a une date fixée pour la signature de « l’Escritura Pública » (acte authentique d’achat). En général, c’est 2 à 12 semaines après la signature du CPCV (compromis de vente).

Après avoir signé, l’acte authentique et le bien immobilier sont enregistrés à la  « Conservatória Do Registo Predial (cadastre), le transfert juridique a eu lieu : vous êtes le propriétaire de votre maison de rêve ! Attention : votre avocat doit enregistrer ce transfert au cadastre.
Après que le transfert de propriété a eu lieu, le changement de propriété doit être transmis également au fournisseur d’électricité, à la compagnie du gaz, à la mairie et aux autres institutions administratives.

5) Le rôle du notaire au Portugal

---

Au Portugal comme en France, le notaire est un juriste, investi d’une mission d’autorité publique, qui prépare des contrats sous la forme authentique et qui exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

Le Portugal possède un système de lois codifiées, le Code civil, qui suit la même tradition que le Code civil français, le code Napoléon. Il y a cependant des caractéristiques spécifiques à prendre en compte dans chaque régime juridique, lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien immobilier.

L’une d’elles est la distinction du rôle et du statut du notaire au Portugal et en France.

Au Portugal, pour tout ce qui concerne les transactions immobilières, le rôle d’un avocat est similaire à celui du notaire en France, en ceci qu’il peut conseiller l’une des parties dans le contrat d’achat et de vente.

Quand cette démarche fait l’accord des deux parties associées au processus, il peut authentifier lui-même le contrat d’achat, ou demander cette authentification à un collègue de son cabinet. Le notaire, lui, est un officier public indépendant, qui s’occupe de la supervision du transfert de la propriété.

Au Portugal, lors de la signature le l’acte authentique de vente, le notaire (officier public, fonctionnaire de l’État) se contente d’authentifier les signatures et le règlement financier entre vendeur et acheteur. Il n’intervient qu’à la fin pour le contrat final (Escritura).

Il est donc conseillé de recueillir toutes les informations avec un avocat (ou votre banque en cas de crédit demandé) auprès du registre de la propriété et de la Mairie. Il devra également s’assurer que les taxes et charges de copropriété sont à jour.

LE VERSEMENT DE DÉPÔTS BANCAIRES AU PORTUGAL

Le versement de dépôts bancaires, pour le règlement des frais liés à l’achat (frais juridiques, honoraires, impôt de timbre, IMT), ainsi que le montant du bien, peuvent-être effectués et contrôlés par le biais d’un compte bancaire placé sous la supervision d’un cabinet d’avocats ou parfois par certains notaires. Le Barreau des Avocats portugais établit toutes les règles de fonctionnement et de contrôle de ces comptes bancaires.

LE DÉPÔT DE GARANTIE AU PORTUGAL

En cas de signature d’un contrat de promesse d’achat (CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda) avant la signature de l’acte authentique d’achat chez le notaire, le paiement du dépôt de garantie est effectué directement au vendeur au Portugal (pas de compte séquestre chez le notaire comme en France).  La loi portugaise (article 830º du Code civil portugais) spécifie que:

• Si le contrat final n’a pas lieu en raison d’une faute de la part du vendeur, celui-ci devra verser le double de la caution à l’acheteur.
• Si la faute revient à l’acheteur, le vendeur aura le droit de garder la caution versée à l’avance.

6) Le rôle de l’agence immobilière Tagus Property

---

Tagus Property gère des dizaines de transactions par mois et vous assiste à chaque étape du processus d’achat au Portugal.

Nous travaillons en toute transparence dans l’intérêt de nos clients, et les accompagnons depuis l’étude du projet, à la sélection des biens, en passant par l’organisation des visites, la négociation du prix, vérification de la conformité des contrats et des documents inhérents au bien convoité, jusqu’à à la signature de l’acte authentique d’achat.

Nous avons des spécialistes dans chaque domaine et à chaque étape du processus.

Tagus Property vous assiste, vous accompagne et s’occupe de toutes les démarche à votre place pour accélérer et vous faciliter le processus d’achat de votre bien immobilier au Portugal.

Pour mieux comprendre notre métier, voici nos méthodes de travail

Attention : ces informations sont données à titre purement indicatif. En aucun cas, nous ne pourrons être tenus responsables des éventuelles erreurs ou informations inexactes. 

Votre projet immobilier clé en main au Portugal

---

Articles connexes

---