Prix m2 Foz do Douro 2026: 4.785€ global (4.742€ appartenents | 5.389€ maisons). Quartier premium front mer, +14,5% croissance, villas exception +13,6%. Guide complet Tagus Property.
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En 2026, Foz do Douro s’impose comme le quartier le plus prestigieux de Porto. Entre océan Atlantique, élégance architecturale et tranquillité résidentielle, Foz attire une clientèle internationale exigeante recherchant un cadre de vie balnéaire d’exception et un investissement patrimonial de premier ordre.
Estimation au mois de Janvier 2026
Le prix moyen d’un appartement à la vente à Foz do Douro est de 4.742€/m2, tous états confondus.
Le prix moyen d’une maison à la vente à Foz do Douro est de 5.389€/m2, tous états confondus.
| Localisation | Type de bien | État | Loyer mensuel/m2 moyen |
| Foz do Douro | Appartement | Bon état / Neuf / Rénové | 17€ |
| Foz do Douro | Maison / Villa | Bon état / Neuf / Rénové | 17€ |
Prix moyens location longue durée (hors location saisonnière)
À Foz do Douro, l’attractivité locative reste solide avec une demande élevée et stable. Des appartements T1/T2 se louent entre 1.200€ et 1.800€/mois, des biens plus spacieux (T3, appartements standing) atteignent 2.500€ à 2.900€/mois, tandis que les villas premium peuvent atteindre 3.500€ à 5.000€/mois selon localisation et prestations exceptionnelles.
En Janvier 2026, Foz do Douro affiche une dynamique exceptionnelle avec une progression annuelle de +14,5%, plaçant ce quartier balnéaire parmi les plus performants de Porto. Cette forte croissance s’accompagne d’une légère correction mensuelle de -1,2%, traduisant un rééquilibrage technique après les sommets atteints fin 2025.
| Foz do Douro Porto | Données Janvier 2026 |
| Prix moyen au m² | 4.785 €/m² |
| Prix appartements | 4.742 €/m² |
| Prix maisons/villas | 5.389 €/m² |
| Variation mensuelle | -1,2% |
| Variation annuelle | +14,5% |
| Prime maisons/apt | +647€/m² (+13,6%) |
| Statut marché | Marché premium très dynamique |
Particularité unique de Foz do Douro : les maisons et villas (5.389€/m²) sont significativement plus chères que les appartements (4.742€/m²), avec une prime exceptionnelle de +647€/m² (+13,6%). Ce phénomène rarissime à Porto s’explique par la rareté structurelle des villas en front de mer, des propriétés avec jardin et vue océan, et des maisons d’architecte qui caractérisent ce quartier résidentiel d’exception. Contrairement aux quartiers urbains où les appartements commandent une prime, à Foz ce sont les maisons individuelles avec vue mer et jardins privés qui atteignent les valeurs les plus élevées du marché.
Trois facteurs expliquent cette dynamique exceptionnelle : la rareté structurelle du foncier en bord de mer avec très peu de terrains constructibles et une offre ultra-limitée de propriétés vue océan, la demande haut de gamme internationale portée par des familles fortunées, expatriés et investisseurs recherchant un cadre de vie balnéaire premium, et le positionnement ultra-premium des villas et maisons contemporaines qui bénéficient d’emplacements privilégiés en première ligne. La croissance annuelle de +14,5% confirme l’attractivité exceptionnelle de Foz comme destination résidentielle numéro un de Porto.
À Foz, les biens « vue mer directe » ou situés en première ligne atteignent des niveaux bien supérieurs à la moyenne, souvent au-dessus de 6.000€/m² et parfois 7.000-8.000€/m² pour les villas d’architecte exceptionnelles en front de mer avec jardins et piscines.
« Foz do Douro reste LE quartier premium de Porto par excellence. Avec une croissance exceptionnelle de +14,5%, c’est l’un des rares marchés où les villas commandent une prime significative sur les appartements (+13,6%). Cette inversion unique reflète la rareté absolue du foncier en bord de mer et la demande internationale pour des propriétés d’exception. Foz combine valorisation patrimoniale exceptionnelle, qualité de vie balnéaire incomparable et liquidité premium – un triangle vertueux rarissime sur le marché immobilier portugais. »
Votre Expert Immobilier Tagus Property à Porto / Foz do Douro
Foz do Douro, l’estuaire du fleuve en français, est le quartier résidentiel le plus prestigieux de Porto. Situé à l’embouchure du Douro où le fleuve rencontre l’océan Atlantique, Foz offre un cadre de vie balnéaire unique avec ses avenues plantées d’arbres bordées de villas centenaires (Avenida da Boavista, Rua Gomes da Costa), ses boutiques haut de gamme, ses immeubles de standing avec terrasses vue mer, et bien sûr son accès direct aux plages atlantiques.
Quartier historique de la bourgeoisie portuense, Foz s’étend le long de la côte atlantique, entre Praia dos Ingleses, le Jardim do Passeio Alegre, le Castelo do Queijo et l’emblématique Avenida do Brasil. C’est aujourd’hui un cadre de vie recherché pour son calme résidentiel, son ambiance village « chic et élégant », la proximité immédiate de la plage, son offre gastronomique (y compris restaurants étoilés), et ses écoles internationales de renom.
À l’origine village de pêcheurs modeste, Foz devient au début du XXᵉ siècle un lieu de villégiature privilégié des familles étrangères fortunées et de l’aristocratie portuense. Cette histoire a façonné deux visages complémentaires : Foz Velha, au charme ancien préservé, avec ses ruelles sinueuses et son tissu urbain historique irrégulier ; Foz Nova, plus récente et organisée, structurée autour d’avenues arborées majestueuses et bordée de villas centenaires élégantes et d’immeubles contemporains haut de gamme.
Contrairement à Baixa, plus urbaine, touristique et dense, Foz do Douro est avant tout un quartier résidentiel ultra-premium, prisé pour son mode de vie balnéaire exceptionnel… à seulement 10–15 minutes du centre-ville de Porto. Cette combinaison rare entre tranquillité atlantique, prestige architectural et proximité urbaine explique les prix parmi les plus élevés de la métropole.
La promenade maritime entre l’Avenida do Brasil, le Molhe et la Pergola da Foz est l’un des spots les plus emblématiques de Porto. C’est ici que l’on se retrouve le week-end pour bruncher face à l’océan, faire son jogging matinal, ou simplement contempler les vagues se briser sur les digues du Phare de Felgueiras les jours de grand vent atlantique.
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L’offre immobilière à Foz do Douro se distingue des autres quartiers de Porto par son caractère ultra-premium et résidentiel. On y trouve principalement :
Le produit phare de Foz : villas indépendantes avec vue mer directe, maisons d’architecte signature, propriétés avec jardin privé et piscine. Ces biens ultra-premium justifient les prix les plus élevés du quartier (+13,6% vs appartements) grâce à leur rareté structurelle et leur positionnement exceptionnel en première ligne atlantique. Prix : 5.389€/m² moyenne (6.000-8.000€/m² front mer)
Grands T2, T3, T4 dans des résidences modernes standing avec balcon vue océan, parkings privatifs et finitions supérieures premium. Très prisés par les familles internationales et expatriés recherchant confort balnéaire et qualité de vie exceptionnelle. Prix : 4.742€/m² moyenne (5.000-6.500€/m² vue directe)
Situés sur l’Avenida do Brasil, la Rua de Gondarém ou face aux plages, ce sont les appartements les plus chers et recherchés de Porto, atteignant régulièrement 6.000-7.000€/m² pour la vue mer directe panoramique et les grandes terrasses face à l’Atlantique. Prix : 6.000-7.000€/m² (exception jusqu’à 8.000€/m²)
Plus rares mais attractifs pour des projets de rénovation premium destinés à une résidence principale haut de gamme ou à la revente avec forte plus-value. Opportunités pour investisseurs avisés. Prix : 3.500-4.500€/m² (avant rénovation)
Appartements T1/T2 bien situés proches plages. Demande locative haut de gamme stable (expatriés, cadres internationaux). Prix : 4.500-5.500€/m² | Rendement : 3-4% brut + forte valorisation
Foz do Douro s’adresse à une clientèle haut de gamme recherchant un équilibre exceptionnel entre qualité de vie balnéaire, prestige résidentiel et valorisation patrimoniale :
Cadre de vie premium : Foz offre un environnement résidentiel sûr, calme et élégant avec accès direct aux plages atlantiques. Écoles internationales de renom à proximité immédiate (British School, Lycée Français, CLIP, Colégio Alemão). Quartier familial par excellence avec infrastructures premium, restaurants gastronomiques, commerces haut de gamme. Idéal pour familles internationales et expatriés recherchant qualité de vie exceptionnelle à Porto.
Vie balnéaire exceptionnelle : Foz combine proximité mer immédiate, cadre résidentiel élégant, infrastructures premium. Idéal pour résidence secondaire de standing ou pied-à-terre balnéaire luxueux. Accès facile depuis aéroport OPO (~20 min). Offre gastronomique exceptionnelle, plages à pied, ambiance village chic préservé.
Quel est le prix moyen au m² à Foz do Douro en 2026 ?
En janvier 2026, le prix moyen à Foz do Douro s’établit à 4.785€/m². Les appartements se négocient autour de 4.742€/m², tandis que les maisons et villas affichent 5.389€/m² en moyenne avec une prime exceptionnelle de +13,6%. Foz est le seul quartier de Porto où les maisons commandent une telle prime sur les appartements, reflétant la rareté absolue des villas en bord de mer. Les biens en première ligne vue mer directe atteignent régulièrement 6.000-8.000€/m².
Pourquoi les villas sont-elles plus chères que les appartements à Foz ?
C’est le phénomène unique de Foz : les villas (5.389€/m²) sont +13,6% plus chères que les appartements (4.742€/m²). Cette prime exceptionnelle s’explique par : rareté structurelle absolue des villas en front de mer avec très peu de terrains constructibles, jardin privé + vue océan directe impossible dans appartements, maisons d’architecte signature avec prestations ultra-premium, demande internationale forte pour propriétés d’exception bord mer. Contrairement à tous les autres quartiers urbains Porto où appartements plus chers, à Foz ce sont maisons individuelles avec vue mer qui atteignent sommets.
Comment Foz se positionne face aux autres quartiers de Porto ?
Foz do Douro (4.785€/m², +14,5%) est le quartier premium numéro un de Porto. Position marché : Baixa (5.186€/m², +8% vs Foz) : plus central mais touristique. Boavista (4.194€/m², -12% vs Foz) : résidentiel mais urbain. Matosinhos (4.245€/m², -11% vs Foz) : bord mer mais moins prestigieux. Cedofeita (5.625€/m², +18% vs Foz) : bohème créatif central. Foz unique combine : bord mer atlantique, prestige historique, rareté structurelle, croissance exceptionnelle +14,5%, prime villas +13,6%.
Quel est le rendement locatif à Foz do Douro ?
Les rendements locatifs bruts oscillent entre 3% et 4%, plus modérés que quartiers ultra-centraux mais compensés par valorisation patrimoniale exceptionnelle +14,5%. Loyers pratiqués : T1/T2 (1.200-1.800€/mois), T3 standing (2.500-2.900€/mois), Villas premium (3.500-5.000€/mois). Demande locative haut de gamme très stable : familles internationales, expatriés cadres, professionnels recherchant qualité vie balnéaire. Triangle vertueux : rendement modéré + forte valorisation + liquidité premium = investissement patrimonial de premier ordre.
Foz est-il un bon investissement en 2026 ?
Absolument ! Foz combine tous les facteurs d’un investissement patrimonial de premier ordre : Croissance exceptionnelle +14,5% (parmi les plus fortes Porto), Rareté structurelle (foncier bord mer ultra-limité), Prime villas unique +13,6% (phénomène rarissime), Marché premium résilient (forte demande internationale), Liquidité premium (biens se vendent rapidement), Qualité de vie exceptionnelle (balnéaire + écoles internationales). Pour investisseurs recherchant valorisation patrimoniale forte plutôt que rendement locatif immédiat, Foz est choix évident.
Pourquoi Foz attire-t-il les familles internationales ?
Foz est LE quartier privilégié des familles expatriées pour plusieurs raisons : Écoles internationales de renom (British School, Lycée Français, CLIP, Colégio Alemão) toutes à proximité immédiate, Quartier résidentiel sûr et élégant avec ambiance village chic calme, Plages accessibles à pied (Ingleses, Gondarém, Luz) pour loisirs familiaux, Infrastructures premium (restaurants gastronomiques, commerces haut de gamme, parcs), Proximité centre Porto (~15 min) tout en étant balnéaire. Combinaison unique qualité vie + éducation internationale + prestige résidentiel.
Comment est l’accessibilité à Foz do Douro ?
L’accessibilité est excellente malgré position bord mer : Bus lignes 1, 500, 203, 207 connexions fréquentes centre Porto, Baixa/Ribeira ~15-20 min voiture (~25 min bus), Casa da Música ~10 min, Aéroport OPO ~20 min voiture accès facile international, Boavista ~20 min à pied. Foz permet profiter tranquillité balnéaire tout en restant connecté facilement à tous pôles urbains Porto.
Y a-t-il beaucoup de villas disponibles à Foz ?
Non, l’offre de villas à Foz est extrêmement limitée. C’est précisément cette rareté structurelle qui explique la prime exceptionnelle +13,6% des villas vs appartements. Peu de terrains constructibles en bord de mer, propriétés historiques rarement vendues, villas d’architecte ultra-demandées. Quand villa premium avec vue mer se libère marché, elle part extrêmement rapidement souvent avant même publication officielle. Pour acquérir villa Foz, nécessaire travailler avec agent local connecté marché off-market.
Quels sont les atouts uniques de Foz do Douro ?
Foz réussit combinaison exceptionnelle unique Porto : Bord mer atlantique avec plages accessibles à pied (Ingleses, Gondarém, Luz), Prime villas +13,6% vs appartements (phénomène rarissime), Croissance +14,5% parmi les plus fortes Porto, Écoles internationales (British, Français, Allemand) toutes à proximité, Promenade maritime emblématique (Pergola Foz, Molhe, Avenida Brasil), Quartier résidentiel sûr et élégant ambiance village chic, Restaurants gastronomiques et étoilés, Proximité centre (~15 min) tout en étant balnéaire, Rareté structurelle foncier bord mer. Triangle vertueux : qualité vie + prestige + valorisation.
Quels sont les frais d’achat immobilier au Portugal ?
Il faut prévoir entre 6% et 8% du prix d’achat pour couvrir l’ensemble des frais. Cela inclut l’IMT (taxe de transfert qui varie de 0% à 8% selon le montant), l’Imposto do Selo (0,8%), les frais de notaire, l’enregistrement et les honoraires d’avocat. Pour vous donner un ordre d’idée : sur un bien de 600.000€ (soit 125m² à 4.785€/m² à Foz), comptez environ 40.000€ de frais. N’hésitez pas à contacter nos experts pour obtenir une simulation précise adaptée à votre projet premium à Foz.
Pour les acheteurs souhaitant explorer d’autres options dans la métropole de Porto :
| Quartier | Caractéristiques | Distance Porto |
| Boavista | Quartier central résidentiel, Serralves, verdoyant, moderne, prix accessibles (-12% vs Foz) | Centre Porto |
| Matosinhos Sul | Bord mer, plages surf, vie locale authentique, prix accessibles (-11% vs Foz), bon compromis | Nord Porto |
| Lordelo do Ouro | Quartier résidentiel verdoyant, prestige Serralves, entre Boavista et Douro | Centre Porto |
| Cedofeita | Bohème créatif, galeries art Miguel Bombarda, central, vie locale authentique | Centre Porto |
| Vila Nova de Gaia | Rive sud Douro, caves vin Porto UNESCO, vues spectaculaires, prix accessibles | Face Porto |
Tagus Property vous accompagne dans la recherche, la sélection et l’acquisition d’un bien immobilier à Foz do Douro, qu’il s’agisse d’un appartement vue mer, d’une villa premium ou d’un investissement patrimonial haut de gamme dans le quartier le plus prestigieux de Porto.
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