Prix m2 Matosinhos 2026 : 4.630€ appartements, 3.210€ maisons. Quartier balnéaire +7,5% croissance. Plages, métro, investissement solide. Guide complet achat.
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Située au nord-ouest de Porto, la commune de Matosinhos est considérée comme l’un des secteurs les plus attractifs de la métropole. Ville côtière à part entière, Matosinhos séduit par son cadre de vie en bord de mer, son urbanisme moderne, son accessibilité et son marché immobilier plus abordable que Foz, tout en offrant une excellente qualité de vie.
Estimation au mois de Janvier 2026
Le prix moyen d’un appartement à la vente à Matosinhos et Leça da Palmeira est de 4.630€/m2, tous états confondus (neuf, ancien rénové et ancien à rénover).
Le prix moyen d’une maison à la vente à Matosinhos et Leça da Palmeira est de 3.210€/m2, tous états confondus (neuf, ancien rénové et ancien à rénover).
| Localisation | Type de bien | État | Loyer mensuel/m2 moyen | Variation annuelle |
| Matosinhos | Appartement | Bon état / Neuf / Rénové | 16€ | +6,2% |
| Matosinhos | Maison / Villa | Bon état / Neuf / Rénové | 13€ | +5,8% |
Prix moyens location longue durée (hors location saisonnière)
Matosinhos confirme son statut de marché dynamique et en croissance, porté par la demande résidentielle, l’arrivée d’expatriés et les projets de requalification urbaine menés depuis plusieurs années. Le quartier se positionne comme un marché central attractif avec une performance de +7,5% annuel par rapport à 2025.
| Matosinhos e Leça da Palmeira | Données Janvier 2026 |
| Prix moyen au m² | 4.185 €/m² |
| Variation annuelle (vs jan. 2025) | +7,5% |
| Performance vs Porto | Au-dessus moyenne (+4,8%) |
| Statut marché | Dynamique et en croissance |
Matosinhos se situe au-dessus de la moyenne de Porto mais toujours en dessous des quartiers premium comme Foz do Douro ou certaines zones historiques du centre de Porto.
Les zones côtières et proches du métro, comme Matosinhos Sul ou Leça da Palmeira, tendent à afficher des prix supérieurs à la moyenne municipale en raison de leur forte attractivité, de l’accès direct à la plage et des infrastructures modernes. Les secteurs plus résidentiels ou en retrait proposent des niveaux souvent plus abordables, offrant un point d’entrée intéressant pour primo-accédants ou investisseurs cherchant un bon rapport qualité-prix.
Matosinhos connaît une accélération soutenue par plusieurs facteurs clés :
« Matosinhos offre ce que peu de quartiers peuvent proposer : la mer à votre porte et Porto à 10 minutes. Pour les acheteurs internationaux, Matosinhos combine lifestyle balnéaire, gastronomie exceptionnelle et investissement solide avec une forte croissance qui témoigne de son attractivité durable. »
Votre Expert Immobilier Tagus Property à Porto / Matosinhos
Matosinhos est une ville côtière moderne, intégrée à l’aire métropolitaine de Porto, qui combine cadre de vie balnéaire, dynamisme urbain et excellente accessibilité. Longtemps marquée par la pêche, l’industrie et l’activité portuaire, elle a connu une transformation urbaine profonde au cours des dernières décennies, devenant aujourd’hui l’un des secteurs résidentiels les plus attractifs de la région.
Appréciée pour ses plages emblématiques, son urbanisme contemporain, ses équipements publics et sa connexion directe au centre de Porto par le métro, Matosinhos attire une population variée : familles, jeunes actifs, expatriés et investisseurs à la recherche d’un marché équilibré entre qualité de vie et potentiel de valorisation.
La commune se structure autour de plusieurs sous-quartiers aux identités distinctes, chacun répondant à des projets immobiliers spécifiques :
Matosinhos Sul est le secteur le plus recherché et le plus valorisé de la commune, concentrant résidences récentes avec balcons et parkings entre le front de mer et le Parque da Cidade. Très prisé par expatriés, jeunes actifs et familles, il offre accès immédiat aux plages et au métro, souvent perçu comme une alternative plus accessible à Foz do Douro tout en conservant un cadre de vie balnéaire proche du centre-ville.
Autour du Mercado Municipal de Matosinhos, cœur historique et commerçant, s’étend un quartier vivant et authentique avec commerces de proximité, cafés traditionnels et restaurants réputés. Le parc immobilier mêle immeubles anciens rénovés et résidences récentes, attirant acheteurs recherchant équilibre entre animation, centralité et budget maîtrisé, ainsi qu’investisseurs ciblant une demande locative stable.
La Rua Brito Capelo constitue l’un des axes structurants de Matosinhos, reliant le centre-ville à l’océan. Très bien desservi par le métro, ce secteur combine accessibilité, densité urbaine et proximité des services avec des appartements recherchés pour leur position stratégique entre centre, plages et transports.
Située au nord de Matosinhos, Leça da Palmeira est une zone résidentielle très appréciée pour son cadre élégant et calme, son front de mer aménagé et sa qualité architecturale. Connue pour ses plages, son port de plaisance et les œuvres emblématiques d’Álvaro Siza Vieira, Leça attire une clientèle familiale et expatriée recherchant un environnement soigné avec résidences modernes et appartements spacieux.
En retrait du littoral, Matosinhos présente des zones résidentielles plus calmes offrant logements familiaux spacieux, meilleur rapport surface/prix, et clientèle majoritairement locale. Ces zones conviennent particulièrement à une résidence principale ou investissement long terme, avec des prix plus accessibles.
En résumé, Matosinhos et Leça da Palmeira forment un ensemble urbain côtier cohérent et attractif, capable de répondre à des projets immobiliers variés : résidence principale, investissement locatif, pied-à-terre en bord de mer ou achat patrimonial. La diversité des quartiers, combinée à la proximité de Porto, à l’océan et aux infrastructures modernes, fait de Matosinhos l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de la métropole.
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L’offre immobilière de Matosinhos est diversifiée et adaptée à différents profils d’acheteurs, allant du studio d’investissement aux villas premium en front de mer.
Majoritairement situés à Matosinhos Sul et Leça da Palmeira, ces T1 à T4 disposent souvent de balcons, parkings et prestations contemporaines. Très recherchés par les expatriés et les familles pour leur confort et leur proximité plages/métro.
Fourchette de prix : 4.200€ à 5.000€/m² selon emplacement et standing
Les biens situés en première ou deuxième ligne affichent des prix plus élevés, mais bénéficient d’une demande constante et d’un fort attrait locatif. Balcons avec vue océan, accès immédiat plages, cadre exceptionnel.
Fourchette de prix : 4.800€ à 6.000€/m² pour première ligne mer
Dans les zones légèrement en retrait (Custóias, São Mamede de Infesta, Senhora da Hora), on trouve de grands appartements T3/T4 offrant un excellent rapport surface/prix, idéaux pour une résidence principale familiale.
Fourchette de prix : 2.800€ à 3.800€/m²
Studios et T1 proches du métro et des plages, très demandés en location longue durée ou moyenne durée. Forte demande étudiants (universités Porto proches), jeunes actifs, professionnels en mobilité.
Fourchette de prix : 3.200€ à 4.200€/m² | Rendement brut : 4% à 6%
Principalement à Leça da Palmeira, zones périphériques calmes. Maisons familiales spacieuses avec jardin, garage, parfois piscine. Recherchées par familles souhaitant espace et tranquillité tout en restant proches mer et Porto.
Fourchette de prix : 3.500€ à 5.500€/m² selon emplacement et prestations
Matosinhos séduit une clientèle variée à la recherche d’un équilibre entre qualité de vie, proximité de la mer et accessibilité :
Les familles apprécient l’espace, la sécurité, les écoles de qualité et la proximité immédiate des plages et des espaces verts. Matosinhos offre appartements spacieux et maisons avec jardin à des prix plus accessibles que Foz do Douro, tout en conservant le même cadre de vie balnéaire.
Les expatriés souhaitant vivre près de l’océan tout en restant parfaitement connectés au centre de Porto et à l’aéroport (8 km, 10 min voiture) trouvent à Matosinhos un compromis idéal. Communauté internationale établie, lifestyle balnéaire, gastronomie exceptionnelle.
Matosinhos présente plusieurs avantages solides pour un investissement immobilier :
Les acheteurs de résidence principale ou secondaire sont séduits par un mode de vie balnéaire moderne, à quelques minutes de la métropole. Week-ends à la plage, restaurants de poisson, surf, culture, tout en gardant connexion facile Porto et aéroport international.
Comme tout quartier en forte attractivité, Matosinhos présente quelques spécificités à anticiper :
Q1. Quel est le prix moyen au m² à Matosinhos en 2026 ?
Le prix moyen à Matosinhos est de 4.185€/m² en janvier 2026, avec 4.630€/m² pour les appartements et 3.210€/m² pour les maisons. Les zones premium (Matosinhos Sul, Leça da Palmeira front de mer) peuvent atteindre 4.800€ à 6.000€/m², tandis que les secteurs en retrait proposent 2.800€ à 3.800€/m².
Q2. Matosinhos est-elle vraiment moins chère que Porto centre ?
Oui, Matosinhos est environ 3% moins chère que Porto centre (4.185€/m² vs 4.300€/m² Porto), tout en offrant un accès direct aux plages atlantiques, une gastronomie maritime renommée, et une excellente accessibilité (15-20 min métro ligne A). Par rapport à Foz do Douro, Matosinhos est 13% moins chère (4.185€ vs 4.784€).
Q3. Quelles zones de Matosinhos offrent la plus forte croissance ?
Matosinhos dans son ensemble affiche une croissance exceptionnelle de +7,5% annuel, parmi les meilleures performances de la région Porto. Matosinhos Sul et Leça da Palmeira bénéficient particulièrement de nouveaux développements de luxe et de la forte demande expatriés/familles pour le lifestyle balnéaire.
Q4. Matosinhos vs Foz do Douro : quelles différences ?
Foz : quartier huppé Porto, 4.784€/m², prestige établi. Matosinhos : ville indépendante, 4.185€/m² (-13%), grandes plages, port pêche actif, gastronomie authentique. Matosinhos = meilleur rapport qualité-prix pour lifestyle balnéaire.
Q5. Quel est le rendement locatif à Matosinhos ?
Le rendement locatif brut à Matosinhos varie entre 4% et 6% selon les zones et la qualité du bien. Les zones plus accessibles (Senhora da Hora, secteurs en retrait) offrent de meilleurs rendements (5-6%) grâce à des prix d’acquisition plus bas. Forte demande locative portée par étudiants, jeunes professionnels, expatriés.
Q6. Y a-t-il une demande locative forte à Matosinhos ?
Oui, la demande locative est forte et stable. Portée par les étudiants (Universidade Católica, ISEP proches), les jeunes professionnels du pôle tertiaire de Porto, les expatriés séduits par le front de mer et la proximité aéroport, et les familles recherchant alternative à Porto. Vacance locative très faible sur biens bien situés.
Q7. Vaut-il mieux investir dans les zones premium ou périphériques ?
Zones premium (Matosinhos Sul, Leça) : prix élevés, stabilité, prestige, revente facile. Zones périphériques (Senhora da Hora, retrait) : prix accessibles, meilleurs rendements 5-6%. Choix dépend de votre stratégie : valorisation vs rendement locatif.
Q8. Comment est l’accessibilité entre Matosinhos et Porto ?
Excellente ! Le métro ligne A (bleue) relie Matosinhos au centre de Porto en 15-27 minutes (stations Matosinhos Sul, Brito Capelo, Mercado, Senhor de Matosinhos). Bus 500 depuis Aliados. Accès direct à l’aéroport (8 km, 10 min voiture, 35 min métro via Senhora da Hora). Fréquence métro : 5-15 minutes.
Q9. Y a-t-il des écoles internationales à Matosinhos ?
Matosinhos dispose d’écoles publiques de qualité. Les écoles internationales sont à Porto (10-20 min) : Oporto British School, Deutsche Schule Porto, CLIP (Colégio Luso-Internacional do Porto). Universités proches : ISEP, Universidade Católica Porto, UP (Université de Porto).
Q10. Le coût de la vie est-il moins cher qu’à Porto ?
Légèrement moins cher pour l’alimentation et les restaurants, notamment grâce au Mercado de Matosinhos et aux restaurants de poisson locaux offrant un excellent rapport qualité-prix. Les prix du marché local et les « tascas » traditionnelles sont plus abordables qu’en centre Porto.
Q11. Y a-t-il beaucoup de constructions neuves à Matosinhos ?
Oui, Matosinhos connaît un développement immobilier soutenu, notamment à Matosinhos Sul, Leça da Palmeira et Senhora da Hora. Nombreux projets neufs avec standing, certifications énergétiques (A/A+), vues mer, balcons, parkings. L’offre neuve est abondante avec des projets architecturaux de qualité.
Q12. Peut-on facilement revendre un bien à Matosinhos ?
La liquidité est bonne pour biens bien situés et au prix du marché. Zones premium (Matosinhos Sul, Leça da Palmeira) et centrales (Senhora da Hora, Mercado) se vendent rapidement. L’attractivité touristique, la croissance +7,5%, et la proximité de Porto garantissent une demande soutenue.
Q13. Quels sont les atouts uniques de Matosinhos ?
Matosinhos offre une combinaison unique : plus grande plage urbaine de la région Porto (Praia de Matosinhos), capitale gastronomique du poisson grillé, proximité aéroport (8 km), métro direct Porto, surf et kitesurf, terminal croisières (Porto de Leixões), et architecture contemporaine (œuvres de Siza Vieira, natif de Matosinhos).
Q14. Matosinhos vs Vila Nova de Gaia : quelles différences ?
Gaia : rive sud Douro, caves vin, 2.820€/m², vues Porto. Matosinhos : front mer atlantique, 4.185€/m² (+48%), plages surf, gastronomie maritime. Gaia = plus abordable + patrimoine. Matosinhos = lifestyle balnéaire + proximité aéroport.
Q15. Quels sont les frais d’achat immobilier au Portugal ?
Prévoir 6% à 8% du prix d’achat : IMT (taxe transfert 0% à 8%), Imposto do Selo (0,8%), notaire, frais d’enregistrement, avocat. Pour un bien à 418.500€ (100m² à 4.185€/m²), il faut compter au total ~27.000€ de frais. Contactez nos experts pour une simulation précise.
Pour les acheteurs souhaitant explorer d’autres options dans la métropole de Porto :
| Quartier | Caractéristiques | Distance Porto |
| Foz do Douro | Cadre résidentiel haut de gamme, très recherché, embouchure Douro + plages | Centre Porto |
| Boavista / Lordelo | Quartier central, résidentiel et institutionnel, Serralves, très bien desservi | Centre Porto |
| Cedofeita | Bohème, créatif, galeries art, vie culturelle intense | Centre Porto |
| Leça da Palmeira | Alternative élégante et calme, à deux pas océan, Piscinas das Marés | 20 min métro |
| Vila Nova de Gaia | Rive sud Douro, caves vin Porto, vues exceptionnelles, alternat ive accessible | 10 min métro |
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