Fiscalité immobilière au Portugal 2026 : Impôts et taxes foncières

Tout savoir sur les impôts et taxes lors d’un achat immobilier au Portugal

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Article mis à jour le : 04/02/2026

Investir dans l’immobilier au Portugal est une démarche séduisante pour de nombreux investisseurs internationaux et expatriés, attirés par le climat ensoleillé, la richesse culturelle et les opportunités économiques du pays. Cependant, avant de concrétiser un tel projet, il est essentiel de bien comprendre le paysage fiscal portugais pour éviter les surprises et préparer votre investissement. Cet article vous offre une vue d’ensemble des principaux impôts et taxes foncières au Portugal en 2026, afin de vous préparer au mieux à votre acquisition immobilière.

1) Convention Fiscale France-Portugal

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La convention fiscale signée entre la France et le Portugal, en janvier 1971, a pour but premier d’éviter les doubles impositions qui résulteraient d’une perception de revenus entre les deux États. Cette convention fixe les bases de l’assistance administrative franco-portugaise de l’imposition pour les résidents de l’un des 2 pays ayant des intérêts dans l’autre pays.

Les règles d’application varient en fonction de la nature même des revenus perçus.

Hormis certaines exceptions, c’est la résidence fiscale ou la situation géographique de la source du revenu qui va dicter les règles d’imposition.

L’imposition revient à l’État sur le territoire duquel la source du revenu est présente pour : 

• Les revenus des biens immobiliers (revenus locatifs…)
• Les plus-values immobilières
• Les bénéfices industriels et commerciaux sont imposés sur le territoire de l’établissement stable de l’entreprise depuis plus de 12 mois

L’imposition revient à l’État où réside le bénéficiaire pour les revenus de capitaux mobiliers : intérêts et dividendes

• Dividendes : revenus d’actions et bon de jouissance
• Intérêts : revenus de fonds publics, obligations, créances

Concernant les revenus de pensions et retraites :

• Ils relèvent de l’État qui les verse (retraites publiques), sauf si vous possédez la nationalité de votre État de résidence fiscal
• Les pensions et retraites issues du secteur privé sont imposables dans l’État de résidence

La fiscalité au Portugal en résumé

• Pas de double imposition grâce à la convention fiscale.
• Plus-values et revenus immobiliers imposés dans l’état de situation de l’immeuble.
• Plus-values et revenus mobiliers imposés dans l’état de résidence (sous réserve de certains prélèvements à la source).
• Salaires: imposés dans l’état où le travail est exercé, sauf cas particulier.
• Retraites du privé: imposables dans l’état de résidence.
• Retraites du public: imposables dans l’état qui les verse.
• Dividendes et royalties de source étrangère: exemption d’imposition, sous certaines conditions.
• Si chaque pays considère la personne comme résident fiscal, la résidence est déterminée par la disposition d’un foyer d’habitation permanent. Si elle dispose d’un foyer dans chaque pays, on prend en compte les liens personnels et économiques (centre des intérêts vitaux). À défaut, d’autres critères s’appliquent.

2) Impôts et taxes à l’achat d’un bien immobilier au Portugal

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Lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal, plusieurs impôts et taxes doivent être réglés avant la finalisation de l’achat :

1 – L’Impôt Municipal sur les Transmissions (IMT)

• Il s’agit du coût fiscal le plus important lié à l’achat immobilier.
• Son montant est calculé en fonction du prix d’acquisition ou de la valeur patrimoniale taxable (VPT), le montant le plus élevé étant retenu.
• L’IMT doit être réglé avant la signature de l’acte de vente et peut être payé en ligne, chez le notaire (en fonction du notaire) ou via un distributeurs de billets (ATM).
• Exonération possible : si l’achat concerne une résidence principale et que son prix d’acquisition ne dépasse pas 106.346€ sur le continent ou 132.933€ dans les archipels des Açores et de Madère.

2 – Le Droit de Timbre (IS – Imposto do Selo)

• Cette taxe s’applique à un taux fixe de 0,8 % sur le prix d’achat ou la VPT, selon la valeur la plus élevée.
• Le paiement de l’IS se fait de la même façon que l’IMT avant la signature de l’acte de vente.
• Exonération pour les jeunes : les acquéreurs de moins de 35 ans sont exonérés du droit de timbre (IS) en plus de l’IMT pour leur première résidence principale jusqu’à 330.539€.

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Les taux ci-dessous mentionnés sont ceux en vigueur au 1er Janvier 2026 (actualisés de +2% par rapport à 2025)

IMT – RÉSIDENCE PRINCIPALE PORTUGAL

MONTANT / TRANCHE	POURCENTAGE	ABATTEMENT
Jusqu’à 106.346€	0%	0€
Entre 106.346€ et 145.470€	2%	2.126,92€
De 145.470€ à 198.347€	5%	6.491,02€
De 198.347€ à 330.539€	7%	10.457,96€
De 330.539€ à 660.982€	8%	13.763,35€
De 660.982€ à 1.150.853€	6%	0€
+ de 1.150.853€	7,5%	0€

IMT – RÉSIDENCE PRINCIPALE MADÈRE & AÇORES

MONTANT / TRANCHE	POURCENTAGE	ABATTEMENT
Jusqu’à 132.933€	0%	0€
Entre 132.933€ et 181.838€	2%	2.658,66€
De 181.838€ à 247.934€	5%	8.113,80€
De 247.934€ à 413.174€	7%	13.072,48€
De 413.174€ à 826.228€	8%	17.204,22€
De 826.228€ à 1.438.566€	6%	0€
+ de 1.438.566€	7,5%	0€

IMT JEUNES* – RÉSIDENCE PRINCIPALE PORTUGAL

Nouveauté 2024-2026 : Exonération totale jusqu’à 330.539€ pour les moins de 35 ans

MONTANT / TRANCHE	POURCENTAGE	ABATTEMENT
Jusqu’à 330.539€	0%	0€
De 330.539€ à 660.982€	8%	26.443,12€
De 660.982€ à 1.150.853€	6%	0€
+ de 1.150.853€	7,5%	0€

Conditions d’éligibilité pour l’exonération IMT Jeunes (18-35 ans) :

• Avoir entre 18 et 35 ans à la date de l’acte notarié
• Première acquisition immobilière (ne pas avoir été propriétaire dans les 3 années précédentes)
• Ne pas être déclaré comme dépendant fiscal
• Affectation obligatoire à la résidence principale dans les 6 mois suivant l’achat
• Maintien de cette affectation pendant 6 ans minimum
• L’exonération inclut également le droit de timbre (IS) de 0,8%

IMT JEUNES* – RÉSIDENCE PRINCIPALE MADÈRE & AÇORES

MONTANT / TRANCHE	POURCENTAGE	ABATTEMENT
Jusqu’à 413.174€	0%	0€
De 413.174€ à 826.228€	8%	33.053,92€
De 826.228€ à 1.438.566€	6%	0€
+ de 1.438.566€	7,5%	0€

IMT – RÉSIDENCE SECONDAIRE / INVESTISSEMENT PORTUGAL

MONTANT / TRANCHE	POURCENTAGE	ABATTEMENT
Jusqu’à 106.346€	1%	0€
Entre 106.346€ et 145.470€	2%	1.063,46€
De 145.470€ à 198.347€	5%	5.427,56€
De 198.347€ à 330.539€	7%	9.394,50€
De 330.539€ à 633.931€	8%	12.699,89€
De 633.931€ à 1.150.853€	6%	0€
+ de 1.150.853€	7,5%	0€

IMT – RÉSIDENCE SECONDAIRE / INVESTISSEMENT MADÈRE & AÇORES

MONTANT / TRANCHE	POURCENTAGE	ABATTEMENT
Jusqu’à 132.933€	1%	0€
Entre 132.933€ et 181.838€	2%	1.329,33€
De 181.838€ à 247.934€	5%	6.784,47€
De 247.934€ à 413.174€	7%	11.743,15€
De 413.174€ à 792.414€	8%	15.874,89€
De 792.414€ à 1.438.566€	6%	0€
+ de 1.438.566€	7,5%	0€

Autres taux pour non-résidents :

• Terrains constructibles, commerces, bureaux, stationnements isolés : 6,5%
• Terrains agricoles : 5%
• Acquéreurs domiciliés dans une juridiction fiscale non coopérative (paradis fiscal) : 10%

Source: Site des impôts au Portugal

3) Fiscalité sur le patrimoine au Portugal

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L’IMI = Impôts Fonciers au Portugal

L’IMI est la taxe foncière annuelle municipale qui s’applique à tous les biens immobiliers (bâtis ou terrains) au Portugal. Elle est calculée sur la valeur patrimoniale taxable (VPT) déterminée par l’administration fiscale (souvent 3 à 4 fois moins que la valeur marchande du bien).

Formule pour le calcul de l’IMI
IMI = Valeur Patrimoniale Taxable (VPT) x Taux applicable (en fonction de la commune)

Les taux d’IMI sont fixés par chaque municipalité, dans les limites suivantes :

• Propriétés à usage résidentiel : entre 0,3% et 0,45% de la VPT
• Propriétés à usage commercial, industriel ou autres : entre 0,4% et 0,8% de la VPT
• Terrains nus (ruraux) : 0,8% de la VPT
• Biens détenus via paradis fiscaux : 7,5% de la VPT

Certaines exonérations ou abattements peuvent s’appliquer, notamment :

• Exonération temporaire pour les nouvelles constructions (3 ans pour résidence principale)
• Abattements pour les immeubles classés, les propriétés occupées par le propriétaire, etc.
• IMI Familial : réductions pour les familles avec enfants (-30€ pour 1 enfant, -70€ pour 2 enfants, -140€ pour 3+ enfants)

En résumé, l’IMI est un impôt local important à prendre en compte lors de la détention ou de l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal.

Commune	Taux d’IMI 2026
Porto	0,324%
Lisbonne	0,3%
Oeiras	0,45%
Cascais	0,35%
Sintra	0,3%
Setúbal	0,37%
Faro	0,3%
Olhão	0,37%
Loulé	0,3%
Tavira	0,3%
Albufeira	0,3%
Portimão	0,37%
Vila Real de Santo António	0,45%
Castro Marim	0,39%

Cet impôt est acquitté de la façon suivante :

• En une seule fois, au mois de mai, quand son montant est inférieur ou égal à 100 €.
• En deux fois, au mois de mai et novembre, quand son montant est supérieur à 100 € et égal ou inférieur à 500 €.
• En trois fois, au mois de mai, août et novembre, quand son montant est supérieur à 500 €.

Majorations pour biens vacants : Les immeubles vacants depuis plus d’un an peuvent subir des majorations allant de 3x à 12x le taux normal dans les zones à forte pression immobilière.

AIMI : Impôt complémentaire à l’impôt foncier

L’AIMI (Adicional ao IMI), ou « impôt complémentaire sur l’IMI », est un impôt annuel qui s’ajoute à la taxe foncière classique au Portugal. Il ne concerne que les biens immobiliers à usage d’habitation (et les terrains constructibles) et s’applique par personne en fonction de la valeur fiscale globale de l’ensemble des biens situés au Portugal.

Seuils et taux en 2026 (inchangés depuis 2017) :

• Franchise : Chaque personne physique bénéficie d’un abattement de 600 000 € sur la somme des valeurs patrimoniales tributables (VPT) de ses biens résidentiels. Pour les couples mariés ou unis civilement qui optent pour l’imposition conjointe, la franchise est doublée à 1 200 000 €.
• Taux pour les particuliers :
  • 0 % sur la tranche jusqu’à 600 000 € (exonéré grâce à la franchise).
  • 0,7 % sur la portion de VPT excédant 600 000 € et jusqu’à 1 000 000 €.
  • 1 % sur la tranche de VPT de 1 000 001 € à 2 000 000 €.
  • 1,5 % sur la fraction de VPT au-delà de 2 000 000 €.

Tableau récapitulatif des taux pour les particuliers :

Valeur patrimoniale taxable (VPT) totale	Taux AIMI – personne physique
Jusqu’à 600.000 €	0%
De 600.001 € à 1.000.000 €	0,7%
De 1.000.001 € à 2.000.000 €	1%
+ de 2.000.000€	1,5%

Taux pour les couples en imposition conjointe :

La tranche exonérée va jusqu’à 1,2 million €, puis 0,7 % entre 1,2 et 2 millions, 1 % entre 2 et 4 M€, 1,5 % au-delà. (Ce barème conjoint aboutit au même impôt total que si chaque conjoint appliquait individuellement sa franchise de 600 000 €.)

Personnes morales (sociétés) :

• 0,4 % sur la totalité de la VPT détenue par l’entité jusqu’à 1 000 000 €.
• 1 % sur la VPT au-delà de 1 000 000 €.
• Contrairement aux particuliers, il n’y a pas de tranche exonérée pour les entreprises – l’impôt s’applique dès le premier euro de patrimoine immobilier résidentiel.
• Exception : si une société détient un bien à usage privé de ses dirigeants ou associés, les taux des particuliers s’appliquent.

Biens détenus via un paradis fiscal :

• Pour décourager les montages offshore, une surtaxe de 7,5 % s’applique à la VPT des immeubles détenus par des entités domiciliées dans une juridiction « liste noire ».

Déclaration et paiement:

• Les propriétaires concernés doivent déclarer et payer l’AIMI chaque année (l’impôt est généralement calculé en juin sur la situation au 1er janvier, et payé en septembre en une échéance).

Conseils:

• Si vous êtes marié et possédez un patrimoine immobilier significatif, évaluez l’option de l’imposition conjointe à l’AIMI. Cela permet de doubler le plafond exonéré total à 1,2 million €.
• Inversement, dans certains cas de détention inégalitaire, une imposition séparée peut être plus avantageuse (chacun bénéficiant de 600 000 € d’abattement). N’hésitez pas à faire des simulations pour minimiser l’AIMI dû.

Autres impôts

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Certaines mairies perçoivent une taxe pour l’entretien des réseaux d’assainissement. Son montant est fixé par chaque municipalité.

• La succession: il n’y a pas de droits de succession au Portugal entre conjoints et en ligne directe entre ascendants et descendants, cependant, la planification de votre succession nécessite la consultation d’un professionnel pour prévoir la loi applicable à la dévolution successorale et stabiliser le cas échéant votre régime matrimonial. Il est à noter que si des héritiers résident en France, ils seront imposables en France sur la succession.

Les transmissions entre personnes sont assujetties aux droits de timbre au taux de 10%, à l’exception de celles effectuées au conjoint, aux descendants ou ascendants, qui sont exonérés de cet impôt.

• Pas d’ISF au Portugal.
• Pas de droits de succession entre époux, et pour les descendants, ou ascendants.

4) Impôts sur la plus-value immobilière au Portugal

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La taxation des plus-values immobilières (bénéfices réalisés lors de la vente d’un bien immobilier) a subi des changements importants au Portugal, notamment pour les non-résidents, dans un contexte de lutte contre les inégalités de traitement fiscal.

Voici un aperçu des règles applicables en 2026:

Résidents Fiscaux Portugais:

• Règle Générale: La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est ajoutée à hauteur de 50% à vos autres revenus de l’année et est soumise au barème progressif de l’IRS (impôt sur le revenu). Les tranches de l’IRS vont de 12,5% à 48%.
• Exemple: Si vous réalisez 100 000 € de plus-value, 50 000 € seront ajoutés à votre revenu imposable et taxés selon votre tranche marginale. Le taux effectif d’imposition sur les plus-values immobilières des résidents est donc variable (généralement entre 0% et 24% du gain, selon votre revenu total).
• Déduction pour l’inflation (indexation monétaire) : Si le bien est détenu depuis plus de 24 mois, un coefficient de correction s’applique pour tenir compte de l’inflation.

Non-Résidents – Régime harmonisé depuis 2023:

• Alignement sur les Résidents : Depuis le 1er janvier 2023, les plus-values immobilières des non-résidents sont imposées selon les mêmes règles que pour les résidents: 50% du gain est taxable et soumis au barème progressif portugais.
• Fin de l’ancien régime: L’ancien taux fixe de 28% sur 100% du gain n’est plus applicable.
• Taux effectifs : Variable de 7,25% à 24% selon le montant du gain (contre 28% auparavant).

Exemple concret : Un non-résident vend un bien acheté 400.000€ pour 600.000€ (plus-value de 200.000€).
→ Montant imposable : 100.000€ (50% de la plus-value)
→ Impôt (tranche à 31,1%) : environ 31.100€
→ Taux effectif : 15,5% sur la plus-value (contre 28% avec l’ancien régime)

Exonérations et Réductions:

• Résidence Principale: Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le produit de la vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale au Portugal ou dans l’UE/EEE dans un délai de 36 mois après ou 24 mois avant la vente, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value.
• Seniors de plus de 65 ans ou retraités: Vous pouvez réinvestir le produit de la vente de n’importe quel bien immobilier (résidence principale ou secondaire) dans un contrat d’assurance-vie, un fonds de pension ou un PPR éligible dans les 6 mois suivant la vente et éviter l’impôt sur la plus-value.
• Biens acquis avant 1989: Exonération totale de plus-value.
• Vente à l’État ou collectivités: Exonération totale.
• Réinvestissement dans logement à loyer modéré (Nouveauté 2026): Exonération si le produit de la vente est réinvesti dans un bien destiné à la location à loyer plafonné.

Charges déductibles de la plus-value:

• IMT et droit de timbre payés à l’achat
• Frais notariaux et d’enregistrement
• Commissions d’agence immobilière
• Travaux de valorisation réalisés dans les 12 dernières années (avec factures)
• Certificat énergétique

Conclusion:

Le Portugal a simplifié et harmonisé la taxation des plus-values immobilières, tant pour les résidents que pour les non-résidents. Il est crucial de comprendre les nouvelles règles et de planifier vos transactions immobilières en conséquence pour optimiser votre situation fiscale.

5) Impôts sur les revenus locatifs au Portugal

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Si vous êtes non résident au Portugal

Si vous êtes résident fiscal en France par exemple, vous êtes imposé au Portugal sur vos revenus de source portugaise, sans application du barème progressif de l’IRS. Seuls les revenus perçus au Portugal sont concernés, conformément aux conventions fiscales entre les deux pays visant à éviter la double imposition.

Impôts sur la location touristique / AL (non-résidents)

Imposition sur l’activité de location de logement(s) meublé(s) pour touristes exploitée par un particulier non-résident:

• Activité assujettie à la TVA (6 %) si CA supérieur à 14 500 € (seuil 2026)
• Possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000 €/an
• Base d’imposition: 35 % du CA pour les biens situés hors zone de contention et 50% pour les biens situés dans une zone de contention, pour les non-résidents
• Bonne nouvelle 2024: La CEAL (contribution extraordinaire sur l’AL de 15%) a été révoquée avec effet rétroactif au 31/12/2023

HORS ZONE DE CONTENTION : Taux d’imposition pour un non-résident: 8,75%.
L’impôt est calculé sur la base de 35% du CA, (soit 25 % base x 35 %: taux effectif de 8,75 % sur CA)

DANS ZONE DE CONTENTION : Taux d’imposition pour un non-résident: 12,5%.
L’impôt est calculé sur la base de 50% du CA, (soit 25 % base x 50 %: taux effectif de 12,5 % sur CA).

Zones de contention absolue (nouveaux AL interdits): À Lisbonne, elles incluent Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios, Estrela et Avenidas Novas. D’autres communes comme Porto ont également défini des zones de restriction.

• Formalités: déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement(s) meublé (s) pour touristes (avant de démarrer l’activité), déclaration mode 3 – annexe B, en mai de l’année suivante.
• Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où ces biens sont situés.

Exemple:

Impôts sur la location de longue durée (non-résidents)

Durée du contrat de bail et impôts sur la location de longue durée

• Impôts sur le locatif classique : taux forfaitaire de 25%
• Vous devez faire votre déclaration de revenus locatifs auprès du service des impôts au Portugal

Il est important de noter que ces informations sont susceptibles d’évoluer en fonction des modifications législatives. Il est donc recommandé de consulter des professionnels ou des sources officielles pour obtenir des informations à jour.​

Si vous êtes résident au Portugal

Au Portugal, les revenus locatifs sont, par principe, imposés de manière autonome, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas regroupés avec les autres revenus (salaires, pensions, etc.).
Selon l’article 72 du Code de l’IRS, les taux applicables sont les suivants :

• 25 % pour les revenus locatifs pour les biens résidentiels (taux de base)
• 28 % pour les revenus locatifs pour les locaux commerciaux

Il est également possible, à titre facultatif, d’opter pour le régime d’englobement, dans lequel les revenus locatifs sont intégrés aux autres revenus du foyer fiscal et imposés selon le barème progressif de l’IRS, dont les taux varient de 12,5 % à 48 % selon le niveau de revenu.

IRS (Impôt sur le revenu des personnes physiques) – Barème 2026

Chaque tranche de revenus est imposée à un taux spécifique, et non sur l’ensemble des revenus perçus. Les seuils ont été actualisés de +3,51% en 2026.

Tranche de revenus	Taux d’IRS 2026
Jusqu’à 8.342€	12,5%
8.342€ – 12.587€	15,7%
12.587€ – 17.838€	21,2%
17.838€ – 23.089€	24,1%
23.089€ – 29.397€	31,1%
29.397€ – 43.091€	34,9%
43.091€ – 46.567€	43,1%
46.567€ – 86.634€	44,6%
+ de 86.634€	48%

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Réduction des taux d’imposition pour les baux résidentiels de longue durée

Pour encourager la location à long terme destinée à l’habitation permanente, une réduction du taux autonome peut être appliquée aux contrats de location résidentielle selon la durée du bail :

• Moins de 2 ans : taux de base de 25%
• Entre 2 et 5 ans : taux réduit à 23%
• Entre 5 et 10 ans : taux réduit à 15%
• Entre 10 et 20 ans : taux réduit à 10%
• 20 ans ou plus (et pour les contrats de droit réel de habitação duradoura) : taux réduit à 5%

Nouveauté 2026 – Programme d’Aide à la Location (PAA) :
Le gouvernement offre une exonération totale (0%) de l’impôt sur les revenus locatifs jusqu’au 31 décembre 2029 si vous respectez les conditions suivantes : loyer mensuel ≤ 2.300€, contrat de bail ≥ 3 ans, bien à usage résidentiel. Cette mesure s’applique aux contrats conclus à partir de 2024, sauf si le loyer dépasse de 50% le plafond par région défini dans la Portaria 176/2019.

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Exclusions des avantages fiscaux

⚠️ Ces réductions ne s’appliquent pas aux revenus locatifs résultant des contrats de location résidentielle conclus à partir du 1er janvier 2024, si le loyer mensuel dépasse de 50 % les plafonds généraux de prix de loyer par typologie, définis dans la Portaria n° 176/2019.

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Durée du contrat de bail	Taux d’imposition 2026
Moins de 2 ans	25%
Entre 2 et 5 ans	23%
Entre 5 et 10 ans	15%
Entre 10 et 20 ans	10%
Plus de 20 ans	5%
Loyer modéré (≤2.300€) + contrat ≥3 ans	10%
Programme PAA (conditions remplies)	0% (exonéré jusqu’au 31/12/2029)

6) Exemptions et Régimes Fiscaux Spéciaux

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RNH – Statut de Résident Non Habituel : TERMINÉ

⚠️ Le régime RNH classique a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Les inscriptions tardives étaient possibles jusqu’au 31 mars 2025 sous conditions transitoires strictes.

Pour les bénéficiaires actuels:

• Les personnes ayant obtenu le statut RNH avant fin 2024 conservent leurs avantages pendant la durée de 10 ans prévue initialement.
• Les retraités sous RNH conservent leur imposition forfaitaire de 10% sur les pensions étrangères jusqu’à l’expiration de leur période de 10 ans.

IFICI – Nouveau régime fiscal (ex-RNH 2.0) – TRÈS RESTRICTIF

⚠️ ATTENTION : Le régime IFICI ne concerne PAS les retraités. Si vous êtes retraité, il n’existe plus de régime fiscal spécial au Portugal. Vos revenus seront soumis au barème IRS normal (12,5% à 48%).

Le nouveau régime « Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação » (IFICI) existe depuis 2024, mais il s’adresse uniquement à un profil très spécifique de travailleurs actifs.

Avantages:

• Taux forfaitaire de 20% sur les revenus d’activité éligible pendant 10 ans
• Exonération des revenus de source étrangère (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) sous conditions

Profils UNIQUEMENT éligibles (conditions très restrictives) :

• Enseignants-chercheurs dans l’enseignement supérieur portugais
• Chercheurs R&D dans des entreprises certifiées SIFIDE
• Cadres supérieurs d’entreprises exportant ≥50% de leur CA (avec diplôme licence + 3 ans d’expérience minimum)
• Professionnels de startups certifiées par l’IAPMEI/Startup Portugal
• Activités développées aux Açores ou à Madère

Condition impérative: Ne pas avoir été résident fiscal au Portugal durant les 5 années précédentes.

Situation du Golden VISA au Portugal

Le programme Golden Visa Portugal, qui a longtemps permis aux investisseurs étrangers d’obtenir un titre de séjour en échange d’un investissement, a subi des modifications majeures.

⚠️ Depuis octobre 2023, l’investissement dans l’immobilier ne permet PLUS d’obtenir un Golden Visa.

Options d’investissement restantes:

Type d’investissement	Montant minimum
Fonds d’investissement (non immobiliers)	500.000 €
Donation culturelle	250.000 € (200.000 € en zones rurales)
Recherche scientifique	500.000 €
Création d’entreprise avec emplois	500.000 € + 5 emplois
Création de 10 emplois	Sans minimum

Évolution importante 2025-2026: Un projet de loi approuvé en octobre 2025 prévoit d’étendre le délai d’accès à la citoyenneté de 5 à 10 ans. Une révision constitutionnelle est en cours.

Régime pour les jeunes acquéreurs (18-35 ans)

Depuis août 2024, un régime spécial très avantageux a été mis en place pour les acquéreurs jusqu’à 35 ans qui achètent leur première résidence principale.

Avantages fiscaux:

• Exonération totale de l’IMT ET du droit de timbre (IS) pour les biens jusqu’à 330.539€ (Portugal continental) ou 413.174€ (Madère/Açores)
• Pour les biens entre 330.539€ et 660.982€: taux réduit avec abattement renforcé

Garantie publique pour le crédit immobilier:

• L’État peut garantir jusqu’à 15% du capital emprunté (maximum 67.500€)
• Permet un financement jusqu’à 100% de la valeur du bien
• Conditions: bien ≤ 450.000€, revenus < 8ème échelon IRS, pas de propriété existante
• Programme doté de 1,2 milliard € et valable jusqu’au 31 décembre 2026

Ce dispositif a déjà bénéficié à plus de 70.000 jeunes pour l’exonération IMT et 23.000 pour la garantie publique depuis son lancement.

7) Nouveautés 2026 – Pacote Fiscal Habitação

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Le budget 2026 (Lei n.º 73-A/2025), voté le 27 novembre 2025, et le « Pacote Fiscal para a Habitação » introduisent plusieurs mesures importantes pour l’immobilier:

TVA à 6% pour la construction

La TVA sur les travaux de construction passe de 23% à 6% pour:

• Les logements destinés à la location avec loyers ≤ 2.300€/mois
• Les logements destinés à l’habitation propre (valeur ≤ 660.982€)
• Applicable aux opérations entre le 23/09/2025 et le 31/12/2029

Déductions fiscales renforcées pour les locataires

• Déduction maximale des loyers portée à 900€ en 2026 (puis 1.000€ en 2027)
• Majoration de 50% pour les zones de forte pression immobilière

Autres mesures

• Prix moyen de construction pour le calcul du VPT: 570€/m² (+7,1% vs 2025)
• Renforcement de la dotation pour la garantie publique jeunes (+350 M€)
• Exonération des plus-values si réinvestissement dans un logement à loyer modéré
• Actualisation des seuils IMT de +2% conformément à l’inflation
• Actualisation des seuils IRS de +3,51%

8) Contactez nos experts immobiliers au Portugal

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⚠️ Avis Important – Mise à jour février 2026

Cette page résume la fiscalité immobilière portugaise 2026 basée sur l’Autoridade Tributária et les lois en vigueur à la date de publication.

Conseil juridique : Pour les transactions immobilières, structuration patrimoniale ou questions de double imposition, consultez obligatoirement un fiscaliste ou avocat spécialisé en droit portugais. Tagus Property recommande des professionnels partenaires.

Dernière vérification : 04/02/2026

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