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Tout savoir sur les avantages et conditions de création d'une Société d'Investissement et de Gestion Immobilière au Portugal ou SIGI

SIGI : Un nouveau type de société immobilière portugaise et ses avantages

SIGI : Un nouveau type de société immobilière portugaise et ses avantages

Contexte général

L’intérêt récent de la communauté financière et des investisseurs internationaux pour l’immobilier portugais a motivé le gouvernement portugais à introduire un nouveau moyen d’investissement, exclusivement dédié à l’investissement immobilier.

Introduites au Portugal en février 2019, les Sociedades de Investmento e Gestao Imobiliaria (« SIGI ») ou Sociétés d’Investissement et Gestion Immobilière présentent un certain nombre de caractéristiques généralement associées aux Real Estate Investment Trusts (Fonds de placements immobiliers).

Le SIGI est un nouveau type de société immobilière destinée à l’acquisition et/ou à la gestion de biens immobiliers, commerciaux ou résidentiels, sur le marché locatif.

Le cadre fiscal reflète celui d’un autre moyen d’investissement, l’OIC – Organismos de Investimento Colectivo, et les avantages fiscaux relatifs à ce dernier sont également applicables aux SIGI, et réglementés par le Code des sociétés portugais.

Le régime fiscal avantageux

L’un des principaux avantages d’un SIGI est son cadre fiscal.

L’objectif est d’attirer les petits investisseurs et de leur donner l’assurance que, tant qu’il y aura des bénéfices à distribuer, ils en profiteront.

Règles à respecter

Il y a un ensemble de règles et d’exigences qui doivent être respectées, sous peine de fermeture et amendes. Par exemple, pour garantir le statut de SIGI, les entreprises devront veiller à ce que 20% du capital soit réparti entre les petits investisseurs. Dans le cas contraire, ils perdent leur statut, qui ne peut être recouvré qu’après trois ans. 

Il doit y avoir au moins 11 investisseurs avec moins de 2% du capital pour assurer le minimum de 20% du capital, a expliqué la responsable des cotations d’Euronext, lors de la conférence organisée par le gestionnaire de la Bourse de Lisbonne. Elle soutient que cette exigence oblige l’entité à maintenir « une position très active sur le marché pour s’assurer qu’il y a un appétit pour les investisseurs ». 

Outre ces règles de répartition du capital, les nouvelles sociétés d’investissement doivent, selon le décret-loi, respecter des critères spécifiques en matière de politique d’investissement et de répartition des revenus, que nous allons expliquer brièvement.

Politique de distribution de dividendes

Les SIGI sont tenus de distribuer les dividendes dans les neuf mois suivant la clôture de chaque exercice. Ils doivent restituer aux investisseurs un minimum de 90% des bénéfices de l’exercice qui résultent du paiement des dividendes et revenus des actions ou parts détenues et au moins 75% des bénéfices restants.

Dispersion du capital

Si cette condition de base, d’avoir un cinquième des actions (20%) entre les mains des petits investisseurs n’est pas remplie, les entreprises perdent leur droit au statut SIGI, qui ne peut être récupéré que trois ans plus tard. Les investisseurs particuliers doivent détenir des parts inférieures à 2 %. Ces limites doivent être respectées tout le temps.

Diversification permanente de la base d’investisseurs

Pour être qualifiée de SIGI, une société doit adopter la forme d’une société anonyme, avec un capital social minimum souscrit de cinq millions d’euros, représenté par des actions ordinaires. Après la constitution de SIGI, l’entité dispose d’un an pour répartir ses actions.

Investissement dans des actifs destinés à la location et à la promotion immobilière

L’objet social d’une SIGI est l’acquisition de biens immobiliers à des fins de location ou d’autres formes d’exploitation économique. Dans cet alinéa, il est prévu le développement de projets de construction et de réhabilitation de biens immobiliers et l’engagement d’utiliser un magasin, un espace dans un centre commercial ou un bureau. Les sociétés peuvent également acheter des actions d’autres SIGI ou d’autres sociétés ayant un régime similaire dans un autre État membre et investir dans des parts de fonds de placement immobilier.

Investissement à long terme pour assurer la stabilité

Le patrimoine de la SIGI doit comporter au minimum 80 % du capital en immobilier ou en participations, dont 75 % doivent représenter des droits sur des biens immobiliers à des fins de location ou d’exploitation économique. Afin de s’assurer que le fonds ne spécule pas sur les biens, même si une exploitation économique est envisagée, les entreprises doivent maintenir les investissements pendant une période minimale de trois ans. Si la qualité de SIGI est également perdue, l’entreprise ne peut tenter de la récupérer qu’après trois ans.

Endettement limité à 60% de la valeur des actifs

Une autre des exigences auxquelles la SIGI doit se conformer est les limites du niveau d’effet de levier. Ces sociétés ne peuvent être endettées d’un montant équivalent à plus de 60 % de la valeur de l’actif total de la société. Le non-respect de cette exigence peut également entraîner la perte du statut de SIGI.

L’impôt sur les sociétés, applicable aux bénéfices du SIGI, est de 21%.

Toutefois, les sources de revenus suivantes ne sont PAS incluses dans le calcul du bénéfice net :

Gains en capital ;

Revenus immobiliers (y compris les revenus locatifs) ;

Revenus provenant du capital.

Ces exonérations ne sont pas applicables si la source du revenu est un pays considéré comme un paradis fiscal par le Portugal.

En ce qui concerne l’impôt anticipé :

Si l’investisseur est une personne physique résidente fiscale au Portugal, une retenue à la source au taux de 28% est applicable, lorsque les dividendes sont payés ;

Si l’investisseur est une personne physique qui n’est pas résident fiscal au Portugal, le taux de retenue à la source est de 10% ;

Si les dividendes sont versés à une société portugaise, la retenue à la source est de 25% ;

Lorsque des dividendes sont versés à une société, l’exonération de participation peut être applicable et, dans ce cas, il n’y aura pas de retenue à la source.

Renseignements supplémentaires

Si vous souhaitez de plus amples informations sur les SIGI portugaises et leurs avantages potentiels, ou sur d’autres types d’entreprises, veuillez contacter Tagus Property au Portugal.