O processo legal para comprar um imóvel em Portugal (para compradores europeus)
Artigo atualizado em: 23/01/2025
Comprar uma casa em Portugal enquanto cidadão europeu exige uma preparação rigorosa e um conhecimento aprofundado das especificidades jurídicas locais.
Quer seja para uma habitação principal, uma casa de férias ou um investimento para arrendamento, é fundamental compreender o mercado imobiliário português para garantir a segurança do seu projeto e evitar possíveis contratempos.
Este guia, elaborado a pensar nos compradores europeus, apresenta, passo a passo, o processo jurídico de aquisição de um imóvel em Portugal.
Nele encontrará todas as informações essenciais para identificar potenciais obstáculos, evitar surpresas desagradáveis e concretizar a sua compra nas melhores condições, com o apoio de um acompanhamento profissional e personalizado.
Depois de encontrar o imóvel ideal e a sua oferta ser aceite, pode avançar para a reserva da propriedade. Este processo implica o pagamento de um depósito, geralmente no valor de 5.000€ (embora este valor possa variar dependendo do preço do imóvel).
Pagamento do depósito: O montante da reserva é transferido para uma conta fiduciária, administrada pelo seu advogado ou pela agência imobiliária, onde ficará até à assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV).
Imóvel bloqueado: Ao efetuar a reserva, em teoria, o imóvel será retirado do mercado, impedindo que seja vendido a outros interessados até à assinatura do CPCV. Contudo, deve-se notar que, em mercados imobiliários muito concorridos, como nas grandes cidades, esta prática pode ser recusada pelos proprietários, que preferem manter o imóvel disponível para outros potenciais compradores.
Diligência jurídica inicial: Durante o período de reserva, o seu advogado deve verificar vários aspetos relacionados com a propriedade, incluindo:
A existência de hipotecas ou ónus.
Possíveis cláusulas restritivas.
A conformidade do imóvel com as licenças de construção necessárias.
Estas verificações são cruciais e devem ser concluídas antes da assinatura do CPCV, garantindo que todas as informações sobre o imóvel estão corretas e atualizadas.
Restrições à reserva: Apesar de ser uma etapa importante para proteger o comprador, muitos proprietários podem recusar-se a aceitar reservas, especialmente em mercados muito competitivos. Assim, a viabilidade da reserva deve ser avaliada caso a caso.
Em suma, a reserva pode ser um primeiro passo importante, mas não substitui o cuidado na análise jurídica da propriedade nem o cumprimento das formalidades legais exigidas para a compra.
2) Contratar um advogado em Portugal
Ao adquirir um imóvel em Portugal, é fundamental contratar um advogado qualificado. O advogado será responsável por realizar uma série de verificações legais e garantir que a transação seja efetuada em conformidade com a legislação portuguesa.
Verificações jurídicas: Antes da assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), o advogado deverá:
Confirmar a inexistência de ónus, hipotecas ou dívidas associadas ao imóvel.
Verificar a existência de cláusulas restritivas ou limitações legais.
Certificar-se de que o imóvel cumpre os requisitos do Plano Diretor Municipal (PDM) registado na Câmara Municipal.
Confirmar que as licenças de construção ou utilização estão em conformidade com a lei.
Estas verificações são indispensáveis para evitar problemas futuros, como a compra de um imóvel sem as devidas autorizações ou com restrições legais desconhecidas.
Procuração:
É habitual conceder ao advogado uma Procuração, documento que lhe permite agir em seu nome durante o processo de aquisição.
Caso não seja possível assinar esta procuração em Portugal, pode fazê-lo no seu país de origem através da Embaixada ou Consulado de Portugal, com a colaboração de um notário local.
Contudo, recomendamos que a procuração seja feita diretamente em Portugal, já que esta opção pode poupar tempo e custos adicionais.
Custos do serviço jurídico:
Os honorários de um advogado especializado em transações imobiliárias geralmente situam-se entre 1% e 1,5% do valor do imóvel, acrescidos de IVA.
Serviço jurídico Tagus Property: A Tagus Property oferece um serviço jurídico interno especializado em transações imobiliárias, prestado por profissionais experientes. Este serviço inclui:
Apoio personalizado ao longo de todo o processo de compra.
Garantia de que todos os aspetos legais estão em conformidade.
Segurança e transparência em cada etapa da transação.
Se precisar de recomendações ou de mais informações sobre o apoio jurídico, teremos todo o gosto em ajudar!
3) Assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um contrato preliminar juridicamente vinculativo que formaliza o acordo entre o comprador e o vendedor. Este contrato é normalmente assinado alguns dias após a reserva, mas em muitos casos, especialmente no mercado atual, o CPCV é assinado diretamente, sem a etapa de reserva prévia.
Após o preço de compra ser acordado e os documentos legais e o contrato serem aprovados pelo advogado, ambas as partes procedem à assinatura do CPCV. A partir deste momento, o compromisso de compra e venda torna-se vinculativo para ambas as partes.
Conteúdo e Condições do CPCV
O CPCV estabelece todos os termos acordados entre comprador e vendedor, incluindo:
O preço de compra.
Os prazos para a conclusão da transação.
Quaisquer condições ou cláusulas específicas relativas ao imóvel.
Embora não seja obrigatório, é possível registar o CPCV junto de um notário para maior segurança legal.
Pagamento do sinal e regras de penalização
No momento da assinatura do CPCV, o comprador paga ao vendedor um sinal, que geralmente varia entre 10% e 30% do preço total do imóvel. Este sinal serve como garantia para ambas as partes e está sujeito às seguintes regras, de acordo com a lei portuguesa:
Se o comprador desistir: O sinal é perdido em favor do vendedor.
Se o vendedor desistir: Este terá de devolver o dobro do sinal pago ao comprador como compensação.
Estas penalizações estão previstas na legislação portuguesa, mesmo que não estejam explicitamente mencionadas no contrato.
Cláusulas suspensivas
É possível incluir no CPCV uma cláusula suspensiva, como, por exemplo, condicionar o contrato à obtenção de um empréstimo bancário. Contudo, esta prática é pouco comum e geralmente não é aceite por muitos proprietários no mercado imobiliário português.
Importância de um advogado de confiança
Nesta etapa do processo, e principalmente antes da assinatura do CPCV, é indispensável contar com um advogado experiente e de confiança que garanta:
A revisão do contrato para assegurar que protege os seus interesses.
A conformidade com as disposições legais aplicáveis.
A verificação de que todas as condições necessárias estão contempladas no CPCV.
Advogados da Tagus Property
Na TagusProperty, todos os nossos advogados são especialistas em Imobiliário e Fiscalidade e fluentes em inglês / francês, garantindo uma comunicação clara e uma experiência sem complicações ao longo de todo o processo.
Se precisar de assistência para garantir que o CPCV está em conformidade e protege os seus interesses, estaremos ao seu lado em cada etapa.
4) A Obtenção do NIF (Número de Identificação Fiscal)
Antes de avançar para a escritura, é obrigatório que o comprador estrangeiro obtenha o NIF (Número de Identificação Fiscal), um requisito essencial para realizar qualquer transação imobiliária em Portugal.
O que é o NIF?
O NIF é um número atribuído pela Autoridade Tributária Portuguesa e desempenha um papel crucial em várias operações legais e financeiras no país. É indispensável para:
Abertura de contas bancárias.
Pagamento de impostos relacionados com a compra de imóveis (IMT, Imposto do Selo, etc.).
Formalização de transações imobiliárias e outros contratos em Portugal.
Como obter o NIF?
A obtenção do NIF pode ser feita de diferentes formas, dependendo da sua residência:
Presencialmente em Portugal:
O NIF pode ser solicitado em qualquer repartição das Finanças.
Através de Representação Fiscal:
Se o comprador não for residente em Portugal, e residir na União Europeia, já não é obrigado a nomear um representante fiscal residente no país.
Apoio da Tagus Property:
A Tagus Property pode agilizar todo o processo de obtenção do NIF, coordenando diretamente com as Finanças e garantindo que o número seja emitido sem complicações.
Documentos necessários
Para obter o NIF, normalmente são exigidos:
Um documento de identificação válido, como passaporte ou bilhete de identidade.
Uma prova de residência no estrangeiro (por exemplo, uma fatura de serviços ou declaração oficial de residência).
Obter o NIF é um passo fundamental para qualquer comprador estrangeiro que deseje adquirir um imóvel em Portugal. A Tagus Property está ao seu lado para facilitar este processo e garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos de forma eficiente e rápida.
5) Finalização da escritura de compra e venda
O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) estabelece uma data para a assinatura da Escritura Pública (o ato autêntico de compra e venda). Normalmente, a escritura é assinada entre 2 a 12 semanas após a assinatura do CPCV.
O processo da escritura pública
A assinatura da escritura pública é realizada perante um notário e oficializa a transferência de propriedade. Nesta etapa:
Transferência do pagamento final(saldo): O comprador transfere o valor remanescente do preço de compra ao vendedor por cheque bancário visado.
Verificação jurídica pelo notário: O notário confirma a validade de todos os documentos apresentados pelas partes, garantindo que o processo está em conformidade com a legislação portuguesa.
Assinatura: Após a assinatura, o notário entrega o documento original da escritura que transfere a propriedade do vendedor para o comprador.
Registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial
Depois de assinada a escritura, o notário é responsável por:
Registar a transferência de propriedade na Conservatória do Registo Predial.
Este registo é fundamental para assegurar que a transferência de propriedade está formalmente reconhecida e protegida pela lei portuguesa.
Alterações e comunicações após a transferência
Após a mudança de titularidade, o novo proprietário deve notificar as entidades relevantes sobre a transferência de propriedade. Estas comunicações incluem:
Fornecedores de eletricidade e gás: Atualizar os contratos para o novo titular.
Outras entidades administrativas: Como serviços de água, telecomunicações ou seguros.
Finalizar a escritura é o último passo para se tornar o proprietário oficial da sua casa de sonho em Portugal. Com o apoio jurídico certo, todo o processo é conduzido de forma segura, garantindo que a transação seja concluída sem imprevistos.
Se precisar de assistência adicional, a Tagus Property oferece acompanhamento completo, desde a preparação até à finalização da escritura, assegurando que todas as formalidades sejam cumpridas.
6) O Papel do notário em Portugal
Em Portugal, os notários são profissionais legais com autoridade pública para preparar e autenticar contratos. Contudo, o seu papel em transações imobiliárias apresenta diferenças significativas em relação a outros países, como França, por exemplo. Embora ambos os países sigam um sistema jurídico codificado, semelhante ao Código Civil Napoleónico, os processos em Portugal têm características próprias, especialmente no setor imobiliário.
Principais diferenças no papel do notário em Portugal
A. Envolvimento limitado em consultoria
Ao contrário de França, os notários em Portugal não prestam serviços de aconselhamento às partes envolvidas numa transação imobiliária.
Esta função é desempenhada pelos advogados, que representam os interesses de uma das partes, conduzem as diligências jurídicas e garantem o cumprimento legal.
B. Foco na autenticação
O notário intervém apenas na fase final do processo, durante a assinatura da escritura pública.
As principais responsabilidades do notário incluem:
Autenticação das assinaturas das partes envolvidas.
Verificação da liquidação financeira entre o comprador e o vendedor.
Supervisão da transferência oficial da propriedade.
O notário não acompanha as fases intermediárias da transação, limitando-se a garantir a validade do ato final de compra e venda.
C. Papel do advogado na verificação de conformidade
Em Portugal, o trabalho de diligência jurídica não é da responsabilidade do notário, mas sim do advogado ou, no caso de financiamento hipotecário, do banco.
Estas diligências incluem:
Verificar o registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial e nos serviços municipais.
Assegurar que os impostos e as taxas de condomínio estão regularizados.
Garantir que não existem ónus ou hipotecas associadas ao imóvel.
D. Depósitos bancários para transações imobiliárias
Em Portugal, os depósitos relacionados com impostos, honorários do notário, imposto de selo e o preço de compra podem ser pagos através de uma conta bancária supervisionada por um advogado ou, em alguns casos, por notários.
A utilização destas contas segue as normas reguladas pela Ordem dos Advogados Portugueses, garantindo segurança e transparência no processo financeiro.
E. Pagamento do sinal e garantias no CPCV
Se for assinado um Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) antes da escritura, o pagamento do sinal é feito diretamente ao vendedor, ao contrário do sistema de contas fiduciárias utilizado em França por exemplo.
O Artigo 830 do Código Civil Português estabelece as regras de penalização em caso de incumprimento:
Se o vendedor desistir: Deve devolver ao comprador o dobro do valor do sinal pago.
Se o comprador desistir: O vendedor tem direito a reter o sinal como compensação.
Resumo do papel do notário em Portugal
O notário, em Portugal, atua como um garante de legalidade no ato final da transação, mas não desempenha um papel de consultor ou gestor do processo.
A Tagus Property assegura que todos os aspetos jurídicos e fiscais sejam tratados com precisão, graças à colaboração de advogados especializados que acompanham os nossos clientes desde o início até à assinatura da escritura.
Trabalhamos para que o processo decorra de forma segura e transparente, com atenção a todos os detalhes legais.
Se precisar de mais informações sobre o papel do notário ou outros aspetos do processo de compra, não hesite em contactar-nos!
7) O papel da agência imobiliária Tagus Property
A Tagus Property trata de múltiplas transações todos os meses e acompanha clientes compradores / investidores em todas as fases do processo de compra em Portugal.
Trabalhamos com total transparência no interesse dos nossos clientes, acompanhando-os desde o estudo inicial do projeto, passando pela seleção de imóveis, organização de visitas, negociação do preço, verificação da conformidade dos contratos e documentos relativos ao imóvel em questão, até à assinatura da escritura de compra e venda.
A TagusProperty conta com uma equipa de especialistas para cada fase do processo, assegurando:
Orientação personalizada: Um serviço adaptado às suas necessidades e ao seu projeto.
Organização otimizada: Planeamento eficiente para poupar tempo e esforço ao cliente.
Supervisão profissional: Acompanhamento contínuo para acelerar o processo e garantir a segurança do seu investimento.
Cuidamos de todos os passos necessários em seu nome para simplificar e agilizar a compra do seu imóvel em Portugal.
Para melhor compreender a nossa atividade, apresentamos os nossos métodos de trabalho.
Se precisar de mais informações ou desejar iniciar o seu projeto de compra com o suporte da nossa equipa, estamos à sua disposição!
Atenção: estas informações são meramente indicativas. Não podemos, em caso algum, ser responsabilizados por eventuais erros ou informações imprecisas.
Com a Tagus Property: beneficie de um acompanhamento completo e personalizado para o seu projeto imobiliário
A TagusProperty oferece um serviço integrado e adaptado às suas necessidades, acompanhando-o em cada etapa do processo de compra do seu imóvel em Portugal. Seja para residência principal, casa de férias ou investimento, garantimos que o seu projeto seja gerido com profissionalismo, segurança e eficiência.
Etapas do acompanhamento
Estudo do seu projeto imobiliário
Análise detalhada dos seus objetivos e requisitos.
Avaliação do tipo de imóvel desejado, localização e orçamento disponível.
Ponto sobre o financiamento
Assistência na análise das opções de financiamento, se necessário.
Colaboração com parceiros financeiros para apresentar as melhores soluções.
Definição da sua pesquisa
Elaboração de um projeto detalhado que reflete todas as suas preferências, objetivo e critérios de seleção do imóvel.
Proposta de mandato de acompanhamento
Apresentação de um contrato de acompanhamento personalizado, adaptado ao seu projeto.
Acompanhamento personalizado por um especialista local
Atribuição de um único interlocutor, que acompanhará todas as etapas.
Apoio especializado baseado no conhecimento do mercado local.
Pesquisa no mercado imobiliário
Prospeção abrangente em todo o mercado, incluindo imóveis disponíveis publicamente e oportunidades exclusivas.
Seleção criteriosa de propriedades que atendam aos seus critérios de pesquisa.
Pré-visitas e relatórios detalhados
Realização de pré-visitas aos imóveis para avaliar o estado do imóvel e o ambiente envolvente (vizinhança, possíveis fontes de ruído ou impactos visuais).
Envio de relatórios de pré-visitas detalhados para sua análise.
Organização de visitas no local
Planeamento e acompanhamento de visitas aos imóveis que selecionar.
Negociação do preço e das condições
Representação dos seus interesses na negociação do preço e das condições de compra.
Segurança jurídica e assistência legal
Verificação de contratos de compra e venda por advogados especializados para garantir conformidade legal.
Proteção dos seus interesses em todas as etapas do processo jurídico.
Assistência na Escritura Pública
Organização e acompanhamento na assinatura da escritura pública perante o notário.
Ajuda na Instalação
Apoio na instalação em Portugal, em colaboração com os nossos parceiros locais (se necessário), incluindo serviços como:
Contratos de eletricidade, gás e água.
Internet e telecomunicações.
Outras necessidades logísticas.
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