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O processo jurídico de compra de imóveis em Portugal (para cidadãos europeus)

Comprar um imóvel em Portugal: o que precisa de saber em termos legais!

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O processo legal para comprar um imóvel em Portugal (para compradores europeus)

Artigo atualizado em: 23/01/2025

Comprar uma casa em Portugal enquanto cidadão europeu exige uma preparação rigorosa e um conhecimento aprofundado das especificidades jurídicas locais.

Quer seja para uma habitação principal, uma casa de férias ou um investimento para arrendamento, é fundamental compreender o mercado imobiliário português para garantir a segurança do seu projeto e evitar possíveis contratempos.

Este guia, elaborado a pensar nos compradores europeus, apresenta, passo a passo, o processo jurídico de aquisição de um imóvel em Portugal.

Nele encontrará todas as informações essenciais para identificar potenciais obstáculos, evitar surpresas desagradáveis e concretizar a sua compra nas melhores condições, com o apoio de um acompanhamento profissional e personalizado.

Sumário

1) A Reserva do imóvel


Depois de encontrar o imóvel ideal e a sua oferta ser aceite, pode avançar para a reserva da propriedade. Este processo implica o pagamento de um depósito, geralmente no valor de 5.000€ (embora este valor possa variar dependendo do preço do imóvel).

  • Pagamento do depósito: O montante da reserva é transferido para uma conta fiduciária, administrada pelo seu advogado ou pela agência imobiliária, onde ficará até à assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV).
  • Imóvel bloqueado: Ao efetuar a reserva, em teoria, o imóvel será retirado do mercado, impedindo que seja vendido a outros interessados até à assinatura do CPCV. Contudo, deve-se notar que, em mercados imobiliários muito concorridos, como nas grandes cidades, esta prática pode ser recusada pelos proprietários, que preferem manter o imóvel disponível para outros potenciais compradores.
  • Diligência jurídica inicial: Durante o período de reserva, o seu advogado deve verificar vários aspetos relacionados com a propriedade, incluindo:
    • A existência de hipotecas ou ónus.
    • Possíveis cláusulas restritivas.
    • A conformidade do imóvel com as licenças de construção necessárias.

Estas verificações são cruciais e devem ser concluídas antes da assinatura do CPCV, garantindo que todas as informações sobre o imóvel estão corretas e atualizadas.

  • Restrições à reserva: Apesar de ser uma etapa importante para proteger o comprador, muitos proprietários podem recusar-se a aceitar reservas, especialmente em mercados muito competitivos. Assim, a viabilidade da reserva deve ser avaliada caso a caso.

Em suma, a reserva pode ser um primeiro passo importante, mas não substitui o cuidado na análise jurídica da propriedade nem o cumprimento das formalidades legais exigidas para a compra.

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2) Contratar um advogado em Portugal


Ao adquirir um imóvel em Portugal, é fundamental contratar um advogado qualificado. O advogado será responsável por realizar uma série de verificações legais e garantir que a transação seja efetuada em conformidade com a legislação portuguesa.

Estas verificações são indispensáveis para evitar problemas futuros, como a compra de um imóvel sem as devidas autorizações ou com restrições legais desconhecidas.

Se precisar de recomendações ou de mais informações sobre o apoio jurídico, teremos todo o gosto em ajudar!

3) Assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)


O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um contrato preliminar juridicamente vinculativo que formaliza o acordo entre o comprador e o vendedor. Este contrato é normalmente assinado alguns dias após a reserva, mas em muitos casos, especialmente no mercado atual, o CPCV é assinado diretamente, sem a etapa de reserva prévia.

Após o preço de compra ser acordado e os documentos legais e o contrato serem aprovados pelo advogado, ambas as partes procedem à assinatura do CPCV. A partir deste momento, o compromisso de compra e venda torna-se vinculativo para ambas as partes.

Conteúdo e Condições do CPCV

O CPCV estabelece todos os termos acordados entre comprador e vendedor, incluindo:

Embora não seja obrigatório, é possível registar o CPCV junto de um notário para maior segurança legal.

Pagamento do sinal e regras de penalização

No momento da assinatura do CPCV, o comprador paga ao vendedor um sinal, que geralmente varia entre 10% e 30% do preço total do imóvel. Este sinal serve como garantia para ambas as partes e está sujeito às seguintes regras, de acordo com a lei portuguesa:

Estas penalizações estão previstas na legislação portuguesa, mesmo que não estejam explicitamente mencionadas no contrato.

Cláusulas suspensivas

É possível incluir no CPCV uma cláusula suspensiva, como, por exemplo, condicionar o contrato à obtenção de um empréstimo bancário. Contudo, esta prática é pouco comum e geralmente não é aceite por muitos proprietários no mercado imobiliário português.

Importância de um advogado de confiança

Nesta etapa do processo, e principalmente antes da assinatura do CPCV, é indispensável contar com um advogado experiente e de confiança que garanta:

Advogados da Tagus Property

Na TagusProperty, todos os nossos advogados são especialistas em Imobiliário e Fiscalidade e fluentes em inglês / francês, garantindo uma comunicação clara e uma experiência sem complicações ao longo de todo o processo.

Se precisar de assistência para garantir que o CPCV está em conformidade e protege os seus interesses, estaremos ao seu lado em cada etapa.

4) A Obtenção do NIF (Número de Identificação Fiscal)


Antes de avançar para a escritura, é obrigatório que o comprador estrangeiro obtenha o NIF (Número de Identificação Fiscal), um requisito essencial para realizar qualquer transação imobiliária em Portugal.

O que é o NIF?

O NIF é um número atribuído pela Autoridade Tributária Portuguesa e desempenha um papel crucial em várias operações legais e financeiras no país. É indispensável para:

Como obter o NIF?

A obtenção do NIF pode ser feita de diferentes formas, dependendo da sua residência:

  1. Presencialmente em Portugal:
    • O NIF pode ser solicitado em qualquer repartição das Finanças.
  2. Através de Representação Fiscal:
    • Se o comprador não for residente em Portugal, e residir na União Europeia, já não é obrigado a nomear um representante fiscal residente no país.
  3. Apoio da Tagus Property:
    • A Tagus Property pode agilizar todo o processo de obtenção do NIF, coordenando diretamente com as Finanças e garantindo que o número seja emitido sem complicações.

Documentos necessários

Para obter o NIF, normalmente são exigidos:

Obter o NIF é um passo fundamental para qualquer comprador estrangeiro que deseje adquirir um imóvel em Portugal. A Tagus Property está ao seu lado para facilitar este processo e garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos de forma eficiente e rápida.

5) Finalização da escritura de compra e venda


O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) estabelece uma data para a assinatura da Escritura Pública (o ato autêntico de compra e venda). Normalmente, a escritura é assinada entre 2 a 12 semanas após a assinatura do CPCV.

O processo da escritura pública

A assinatura da escritura pública é realizada perante um notário e oficializa a transferência de propriedade. Nesta etapa:

  1. Transferência do pagamento final (saldo): O comprador transfere o valor remanescente do preço de compra ao vendedor por cheque bancário visado.
  2. Verificação jurídica pelo notário: O notário confirma a validade de todos os documentos apresentados pelas partes, garantindo que o processo está em conformidade com a legislação portuguesa.
  3. Assinatura: Após a assinatura, o notário entrega o documento original da escritura que transfere a propriedade do vendedor para o comprador.

Registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial

Depois de assinada a escritura, o notário é responsável por:

Alterações e comunicações após a transferência

Após a mudança de titularidade, o novo proprietário deve notificar as entidades relevantes sobre a transferência de propriedade. Estas comunicações incluem:

Finalizar a escritura é o último passo para se tornar o proprietário oficial da sua casa de sonho em Portugal. Com o apoio jurídico certo, todo o processo é conduzido de forma segura, garantindo que a transação seja concluída sem imprevistos.

Se precisar de assistência adicional, a Tagus Property oferece acompanhamento completo, desde a preparação até à finalização da escritura, assegurando que todas as formalidades sejam cumpridas.

6) O Papel do notário em Portugal


Em Portugal, os notários são profissionais legais com autoridade pública para preparar e autenticar contratos. Contudo, o seu papel em transações imobiliárias apresenta diferenças significativas em relação a outros países, como França, por exemplo. Embora ambos os países sigam um sistema jurídico codificado, semelhante ao Código Civil Napoleónico, os processos em Portugal têm características próprias, especialmente no setor imobiliário.

Principais diferenças no papel do notário em Portugal

A. Envolvimento limitado em consultoria

B. Foco na autenticação

O notário não acompanha as fases intermediárias da transação, limitando-se a garantir a validade do ato final de compra e venda.

C. Papel do advogado na verificação de conformidade

D. Depósitos bancários para transações imobiliárias

E. Pagamento do sinal e garantias no CPCV


Resumo do papel do notário em Portugal

O notário, em Portugal, atua como um garante de legalidade no ato final da transação, mas não desempenha um papel de consultor ou gestor do processo.

Se precisar de mais informações sobre o papel do notário ou outros aspetos do processo de compra, não hesite em contactar-nos!

7) O papel da agência imobiliária Tagus Property


A Tagus Property trata de múltiplas transações todos os meses e acompanha clientes compradores / investidores em todas as fases do processo de compra em Portugal.

Trabalhamos com total transparência no interesse dos nossos clientes, acompanhando-os desde o estudo inicial do projeto, passando pela seleção de imóveis, organização de visitas, negociação do preço, verificação da conformidade dos contratos e documentos relativos ao imóvel em questão, até à assinatura da escritura de compra e venda.

A TagusProperty conta com uma equipa de especialistas para cada fase do processo, assegurando:

  • Orientação personalizada: Um serviço adaptado às suas necessidades e ao seu projeto.
  • Organização otimizada: Planeamento eficiente para poupar tempo e esforço ao cliente.
  • Supervisão profissional: Acompanhamento contínuo para acelerar o processo e garantir a segurança do seu investimento.

Cuidamos de todos os passos necessários em seu nome para simplificar e agilizar a compra do seu imóvel em Portugal.

Para melhor compreender a nossa atividade, apresentamos os nossos métodos de trabalho.

Se precisar de mais informações ou desejar iniciar o seu projeto de compra com o suporte da nossa equipa, estamos à sua disposição!

Atenção: estas informações são meramente indicativas. Não podemos, em caso algum, ser responsabilizados por eventuais erros ou informações imprecisas.

Com a Tagus Property: beneficie de um acompanhamento completo e personalizado para o seu projeto imobiliário


A TagusProperty oferece um serviço integrado e adaptado às suas necessidades, acompanhando-o em cada etapa do processo de compra do seu imóvel em Portugal. Seja para residência principal, casa de férias ou investimento, garantimos que o seu projeto seja gerido com profissionalismo, segurança e eficiência.


Etapas do acompanhamento

  1. Estudo do seu projeto imobiliário
    • Análise detalhada dos seus objetivos e requisitos.
    • Avaliação do tipo de imóvel desejado, localização e orçamento disponível.
  2. Ponto sobre o financiamento
    • Assistência na análise das opções de financiamento, se necessário.
    • Colaboração com parceiros financeiros para apresentar as melhores soluções.
  3. Definição da sua pesquisa
    • Elaboração de um projeto detalhado que reflete todas as suas preferências, objetivo e critérios de seleção do imóvel.
  4. Proposta de mandato de acompanhamento
    • Apresentação de um contrato de acompanhamento personalizado, adaptado ao seu projeto.
  5. Acompanhamento personalizado por um especialista local
    • Atribuição de um único interlocutor, que acompanhará todas as etapas.
    • Apoio especializado baseado no conhecimento do mercado local.
  6. Pesquisa no mercado imobiliário
    • Prospeção abrangente em todo o mercado, incluindo imóveis disponíveis publicamente e oportunidades exclusivas.
    • Seleção criteriosa de propriedades que atendam aos seus critérios de pesquisa.
  7. Pré-visitas e relatórios detalhados
    • Realização de pré-visitas aos imóveis para avaliar o estado do imóvel e o ambiente envolvente (vizinhança, possíveis fontes de ruído ou impactos visuais).
    • Envio de relatórios de pré-visitas detalhados para sua análise.
  8. Organização de visitas no local
    • Planeamento e acompanhamento de visitas aos imóveis que selecionar.
  9. Negociação do preço e das condições
    • Representação dos seus interesses na negociação do preço e das condições de compra.
  10. Segurança jurídica e assistência legal
    • Verificação de contratos de compra e venda por advogados especializados para garantir conformidade legal.
    • Proteção dos seus interesses em todas as etapas do processo jurídico.
  11. Assistência na Escritura Pública
    • Organização e acompanhamento na assinatura da escritura pública perante o notário.
  12. Ajuda na Instalação
    • Apoio na instalação em Portugal, em colaboração com os nossos parceiros locais (se necessário), incluindo serviços como:
      • Contratos de eletricidade, gás e água.
      • Internet e telecomunicações.
      • Outras necessidades logísticas.

Porquê escolher a Tagus Property ?

Com a TagusProperty, garantimos uma experiência tranquila, segura e eficiente em todas as etapas do seu projeto imobiliário, desde a definição do plano até à conclusão da compra.

Estamos aqui para transformar o seu sonho em realidade!

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