O Mercado Imobiliário em Lisboa em 2020

Onde comprar, onde investir, onde viver em Lisboa…

O seu projeto de investimento

Pontos fortes da capital portuguesa


Séculos de História

Desde que foi chamada Olissipo no século VIII até à sua reconstrução coordenada pelo Marquês de Pombal no final do século XVIII, o património cultural e tradicional de Lisboa é ainda hoje visível através dos seus monumentos e dos edifícios mais antigos do centro histórico da cidade.

A cidade das sete colinas

Lisboa é uma das capitais europeias mais bonitas e na moda: gastronomia, cultura, museus, passeios… Inúmeras atividades para todos. Situada a poucas horas da maioria das outras capitais europeias, Lisboa é o destino ideal para uma curta pausa. Uma visita que sem dúvida vai querer prolongar… a vida é fantástica em Lisboa!

2019: Lisboa é líder no investimento imobiliário europeu

Factos e dados

  • Lisboa é a maior cidade e a capital de Portugal.
  • É também a capital do distrito de Lisboa, da Grande Lisboa e da área metropolitana de Lisboa.
  • A sua área é de 84,6 km2 com uma população de 530.000 habitantes.
  • A sua população tem vindo a diminuir há 30 anos favorecendo a sua periferia que conta com mais de 2,2 milhões de habitantes.
  • A densidade populacional é de 948 habitantes por km2.
  • Desde 6 de abril de 2015, Fernando Medina, um socialista, é o presidente da Câmara Municipal de Lisboa.
  • A língua falada em Lisboa é o português. Latim de origem e com cerca de 200 milhões de pessoas que falam português é a terceira língua europeia mais falada no mundo.
  • Lisboa está localizada entre a costa do Oceano Atlântico a oeste e o Mar de Palha a leste.
  • Lisboa encontra-se na margem direita do estuário do Tejo.
  • Duas pontes ligam a cidade à margem sul: a Ponte 25 de Abril e a Ponte Vasco da Gama.
  • Conhecida como a cidade das sete colinas, Lisboa tem uma topografia única que permite muitos miradouros sobre toda a cidade.
  • Esta lindíssima cidade transmite uma atmosfera muito agradável. Passear pelos seus belos becos de calçada sozinho, com amigos ou familiares, é uma experiência verdadeiramente deslumbrante.
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DE AVIÃO

O Aeroporto Internacional da Portela fica a 7 quilómetros do centro de Lisboa. Apenas a 20 minutos de autocarro do centro da cidade.

MENOS DE 3 HORAS

Das principais capitais europeias, Lisboa destaca-se pela sua localização geográfica privilegiada.

CLIMA

Com 300 dias de sol por ano e temperaturas de 15-20° no Inverno, Portugal é justamente considerada como a “Florida da Europa”.

A área metropolitana de Lisboa registou os maiores aumentos de preços e o maior número de transacções em 2019. Tradicionalmente a cidade mais dinâmica, tem sofrido nalgumas zonas, de escassez em termos de oferta.

Desde 2013 verifica-se um grande aumento do número de cidadãos europeus que se mudam para Portugal. Este número continua a crescer hoje em dia. 80% são reformados, mas juntam-se-lhes empresários (profissionais independentes, técnicos, arquitetos, engenheiros, artistas, profissionais de saúde, etc.), que beneficiam do estatuto de RNH e são tributados em apenas em 20% sobre os rendimentos auferidos em Portugal.

Para além do clima, o país tem muitas vantagens: os preços dos imóveis são ainda baixos quando comparados com os da maioria dos seus vizinhos europeus.

São em média de 2.500 euros por metro quadrado em Portugal (para imóveis de boa qualidade), cerca de um terço dos preços médios em França, por exemplo.

Os investidores de hoje têm um bom potencial para a obtenção de mais-valias: os preços nos centros históricos de Lisboa e Porto estão a recuperar depois dos anos de crise provocada pela falta de acesso ao crédito.

Lisboa: um dos melhores destinos do mundo para investir

Preço por m2 (médio) – 2020


LONDRES

€26,400

PARIS

€13,600

MOSCOVO

€12,800

MADRID

€7,000

LISBOA

€4,700


Perspectivas do mercado imobiliário português


As actuais conjunturas da economia portuguesa são favoráveis ao desenvolvimento do mercado de arrendamento tradicional. A lei do arrendamento foi reformada, tornando o mercado do arrendamento mais dinâmico, apesar do facto das regras mudarem com uma frequência demasiado elevada atualmente o que poderá criar um certo receio perante os investidores devido à falta de visibilidade a médio e longo prazo.

O mercado imobiliário de Lisboa em 2020


Os preços por m2 em Lisboa são ainda razoáveis, bastante atractivos, quando comparados com outras capitais europeias. O preço por m2 oscila consoante os bairros da cidade:


Preços imobiliários gama alta e luxo em Lisboa

Atualizado em setembro de 2020


BairroHabitantesGama Alta (€/m2)Luxo (€/m2)
Avenida da LiberdadeInternacionais7 500€10 500€
ChiadoInternacionais / Nacionais 7 000€10 000€
CascaisInternacionais / Nacionais 6 000€10 000€
EstorilNacionais 5 500€8 000€
Principe RealInternacionais / Nacionais 7 000€9 000€
Centro HistóricoInternacionais / Nacionais 6 000€7 500€
Estrela / LapaInternacionais / Nacionais 5 500€7 000€
Avenidas NovasNacionais 5 200€6 500€
Campo de Ourique / AmoreirasInternacionais / Nacionais 4 900€6 500€
Zona da RibeirinhaInternacionais / Nacionais 4 800€6 000€
Colina de SantanaInternacionais / Nacionais 4 700€5 500€
Restelo / BelémNacionais 4 700€5 500€
Alvalade / Campo GrandeNacionais 4 500€5 500€
Sete Rios / Praça de EspanhaNacionais 4 000€5 000€
Alcântara / JunqueiraInternacionais / Nacionais 4 000€5 000€
Parque das Nações / ExpoInternacionais / Nacionais 3 000€5 000€
Braço de Prata / MarvilaInternacionais / Nacionais 4 000€4 500€

Preços dos Imóveis Renovados em Lisboa

Preços médios dos imóveis em Lisboa – 2ºT 2019

Atualizado: Setembro 2019


FreguesiaHabitantesImóveis renovados (€/m2)
AjudaNacionais4 000€
AlcântaraNacionais 3 800€
ArroiosNacionais 4 200€
AnjosNacionais3 600€
Avenidas NovasInternacionais / Nacionais 5 500€
BelémInternacionais / Nacionais 5 000€
Campo de OuriqueInternacionais / Nacionais 5 500€
EstrelaInternacionais / Nacionais 5 500€
MarvilaNacionais 3 700€
MisericórdiaInternacionais / Nacionais 6 000€
Parque das NaçõesInternacionais / Nacionais 5 400€
Penha de FrançaNacionais 3 600€
Santa Maria MaiorInternacionais / Nacionais 5 500€
Santo AntónioInternacionais / Nacionais 6 500€
São VicenteNacionais 4 200€

Os bairros mais caros

Preços por m2: entre €3.500 e €7.000 euros/m2 , podendo ser ainda mais altos nas zonas mais nobres de alguns bairros (por vezes até €10.000/m2).

Os bairros com maior estabilidade

Os bairros com bom potencial

Mercado de arrendamento favorável


O mercado está igualmente na mó de cima no segmento do arrendamento imobiliário. Existe actualmente uma grande procura por parte de recém-chegados, reformados ou expatriados activos, que desejam arrendar imóveis de qualidade principalmente em Lisboa, Porto e Algarve. O mercado de arrendamento encontra-se também muito dinâmico em Lisboa, Porto, Coimbra, Aveiro e outras cidades com cada vez mais população estudantil. A rentabilidade é atualmente muito boa em Lisboa. Para propriedades em áreas consolidadas e, portanto, sem risco, os rendimentos variam entre 3% e 10% brutos.

Há alguns pontos que devem ser verificados antes de investir em imobiliário em Portugal. Ao comprar um imóvel ocupado, por exemplo, certifique-se de que o tipo de arrendamento em vigor é recente, dado que, nos contratos mais antigos, as rendas podem ser limitadas a preços muito baixos, o que limita fortemente a rentabilidade do imóvel. É também altamente recomendável que os investidores comprem imóveis novos ou renovados: os imóveis antigos têm muitas vezes problemas estruturais, condomínios inexistentes ou com atrasos de pagamentos. Pode ser muito difícil realizar obras de renovação nas partes comuns.

Existem igualmente aspetos da lei que são específicos a Portugal: não existe prazo de retratação e os imóveis são vendidos na base de área bruta e não de área útil. Por conseguinte, é aconselhável colaborar com especialistas que conhecem os costumes e regulamentos locais e que podem aconselhá-lo para evitar más surpresas.

Os bairros residenciais mais nobres e centrais, são muito apreciados pela burguesia portuguesa. São muito agradáveis e são os mais caros por m2.

Avenidas Novas : bairro construído no início do século 20, central, com avenidas em linha reta e bem organizadas. Este bairro apresenta uma revitalização com vários empreendimentos de renovação imobiliária. As lojas El Corte Inglês deram início a uma nova dinâmica ao mudarem-se para cá há uma década.

Os bairros típicos do centro histórico, atualmente a ser revolucionados e renovados. Boa localização, cheia de encanto e anteriormente abandonada… Oferecem um grande potencial de rentabilidade.

Bairros populares para os lisboetas devido ao seu fácil acesso e e a vários comércios.

O bairro está em processo de renovação, especialmente graças a investimentos de arrendamento e hotéis.

Os preços por m2 em Lisboa são ainda muito razoáveis, muito atractivos em relação a outras capitais europeias.

O preço por m2 na cidade varia consoante os bairros: Lapa, Belém, Chiado e Príncipe Real, bem como a primeira secção da Expo são os mais caros (entre 3.500 e 5.500 euros/m2) com preços ainda mais elevados nas zonas mais exclusivas destes bairros (chegando por vezes aos 8.000€/m2).

Alfama, Alcântara, Saldanha, Campo de Ourique, Campolide, Avenidas Novas são bairros com preços bastante estáveis (entre 3.000 e 6.000 euros/m2).

Existem também programas de renovação de prédios inteiros, vendidos como apartamentos após a conclusão da obra. Estes também podem ser boas oportunidades de investimento. Financeiramente, isso geralmente permite fasear o pagamento do seu apartamento ao longo da obra. Num mercado em crescimento, vale sempre a pena comprar antes de receber a propriedade concluída. Finalmente, muitos proprietários preferem financiar a compra através de crédito habitação, e por vezes deixam a gestão do imóvel a empresas especializadas no arrendamento turístico ou convencional.

Por último, para os projectos mais arrojados, existem ainda alguns “Palacetes” à venda, cujos preços variam em função da quantidade de obras a realizar e da sua localização. São geralmente entre 800 e 2.000 m2 de superfície, com preços que variam entre 2.000 e 4.000 euros por metro quadrado.

Os custos de renovação em Lisboa situam-se entre 700 e 1.200 euros por m2 dependendo do nível de serviço e da qualidade pretendida. Recomendamos que se rodeie de bons profissionais (arquitecto, gestor de projecto, construtores, etc.) pois os obstáculos administrativos (Câmara Municipal e IGESPAR) podem ser difíceis de ultrapassar e devem ser avaliados com antecedência para evitar qualquer desilusão.

Investimento e Gestão de Arrendamento turístico em Lisboa


O arrendamento é um bom investimento em Lisboa?

Existe actualmente uma grande procura por parte de recém-chegados, reformados ou expatriados ativos que pretendem arrendar casas de qualidade em Lisboa. O mercado de arrendamento está muito dinâmico.

Os rendimentos são actualmente muito bons em Portugal. Para imóveis em áreas consolidadas e, portanto, sem risco, a rentabilidade varia entre 5% e 12% brutos.

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Proposta de serviços de gestão a curto prazo antes e durante o arrendamento:

Análise de Lisboa por bairro


Razões para apostar em Lisboa

Lisboa, capital de Portugal, nascida nas margens do estuário do Tejo, é construída em bairros em forma de arquipélagos nas suas sete colinas. Cada bairro é muito individual e tem a sua própria identidade arquitectónica e cultural. A cidade do Fado e da Saudade mantém vidas típicas de bairro, algumas pacíficas, outras dinâmicas, históricas, populares, chiques ou na moda. Como Lisboa está actualmente a ser renovada, muitos bairros estão a mudar e oferecem oportunidades reais. Vai viver para Portugal, mais especificamente em Lisboa e não sabe que bairro escolher?

O mercado imobiliário em Lisboa. Os preços por m2 em Lisboa são ainda muito razoáveis, em comparação com outras capitais europeias.

De acordo com o SIR (Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário), a classificação dos bairros mais caros (freguesias) de Lisboa em 2018 é:

1. Freguesia de Santo António que inclui entre outras as Amoreiras, a Rua Castilho ou a Avenida da Liberdade. Um apartamento de luxo de 150 m² custa aqui mais de um milhão de euros, um apartamento de dimensão média, cerca de 580.000 euros.

2. Freguesia da Misericórdia (onde se encontram o Chiado e a Estrela)

3. As Avenidas Novas, onde o preço por metro quadrado de uma propriedade de média dimensão varia entre €3.588 /m² e €6.800/m² em média para o topo da gama.

4. Freguesia de Santa Maria Maior (Sé, Castelo, entre outros). Esta é uma nova entrada graças ao dinamismo em termos de renovação nestas zonas nos últimos 3 anos

5. O Parque das Nações era há até 2 anos uma das zonas mais caras da cidade. Foi agora suplantado pelos bairros históricos.

Veja abaixo uma análise mais detalhada do preço de aquisição por metro quadrado por freguesia para imóveis novos ou totalmente renovados na Região de Lisboa.

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